路線価 (2023) 愛知県岡崎市竜美南1-1-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市竜美南１丁目１番３２
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,570万 円 (598 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,570万 円 (598 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円／坪 1平米 16万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡崎市内の商業地域である。主たる需要者は営業所、店舗等を営む個人事業主・法人である。主要幹線道路沿いの路線商業地域であり、交通量も多く、店舗等が連たんし、繁華性も高く、近接する大型ショッピングモールへの新規大型テナントの出店もみられ、需要は旺盛である。商況も改善がみられ、地価は上昇傾向にある。取引総額は利用目的、規模等により一定でないため見い出しにくい状況であるが、対象地と同程度の規模で１億円前後である。 (2) 同一需給圏は岡崎市の幹線道路沿いの商業地域を中心に形成されている。需要者の中心は地元企業等である。企業業績の回復に伴い出店需要が復調する状況下、売物件が限られることもあり市場は総じて堅調に推移している。路線商業地域は借地による出店が多いが、当地域は大型商業施設に近く商環境良好で、堅調な需要に対し売物件が少なく地価は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯について、取引自体少なく、また個別事情に応じて一様ではなく見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。収益価格が低位に試算されたのは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためであると思料する。試算価格の調整にあたっては、豊富な資料に裏付けられ市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及び周辺類似地域では貸店舗等も散見されるが、事業用賃貸市場の熟成度は総じて低く、元本価値と比較し賃料水準は低位であるため、収益価格はやや割安な水準で試算された。自己利用を前提とした取引が多く、収益性よりも取引価格により着目して売買がなされる市場の実態を踏まえ、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性等も留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅南方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	180.9 坪 (598 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の飲食店舗、営業所が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市竜美南１丁目１番３２
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	150 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	22 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	近隣に広域的な商圏を有するショッピングモールが存する。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広域的な集客力に優る大型ショッピングモールには新規大型テナントの出店もみられ、賃貸需要も底堅く推移しており、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)店舗、営業所等の多く見られる繁華な路線商業地域である。地域特性に特段の変動はない。堅調な需要に対して売物件が限られるため、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)自動車関連産業の業績も懸念事項はあるが好調であり、景気は緩やかに持ち直しており、不動産市場は安定的に推移している。 (2)個人消費は緩やかに持ち直している。企業業績及び外食、物販店舗事業者の売上は回復傾向にあり、地域経済は堅調に推移している。
地域要因
(1)近接する広域的な集客力に優る大型ショッピングモールには新規大型テナントの出店もみられ、需要は旺盛である。 (2)商環境良好な商業地域である。地域要因の大きな変動はない。繁華性の高い地域であり、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市竜美南１丁目１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,767 円／平米 47万8,600 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,494 円／平米 49万4,227 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,438 円／平米 56万6,774 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市竜美南１丁目１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,305 円／平米 58万6,170 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,078 円／平米 59万2,032 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,206 円／平米 55万2,783 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市竜美南１丁目１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万665 円／平米 39万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,626 円／平米 43万8,462 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,736 円／平米 54万1,311 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４２２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市竜美南１丁目１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,611 円／平米 34万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,090 円／平米 35万4,040 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,564 円／平米 51万7,601 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情