土地路線価格
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路線価 (2023) 愛知県岡崎市欠町字三田田南通1-1外 坪・平米

2023
路 線 価
愛知県 岡崎市
愛知県岡崎市欠町字三田田南通1番1外 (岡崎)
  • 周辺状況: 商業地 (低層店舗、事務所等が混在する路線商業地域)
  • 東岡崎駅 から 2700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
28万7,622
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万7,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛知県 岡崎市愛知県岡崎市欠町字三田田南通1番1外
価格時点 2023
駅名 東岡崎駅 から 2700m
路線価
1坪当たり 1坪 28万7,622
1平米当たり 1平米 8万7,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
6,650万
(578 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 38万190
1平米 11万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
6,650万
(578 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 38万190 円/坪
1平米 11万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡崎市の市街化区域内で、主に幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者は地元を拠点とする法人、個人事業主が中心で、規模によってはロードサイド型店舗の進出も見込まれる。岡崎市の旧市街地を取り巻く主要地方道岡崎環状線沿いで、交通量の多い幹線道路沿いに位置し、需要は大きな変化もなく強含み傾向で安定している。価格水準は需要者の属性及び規模等の条件によりバラツキがあり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。

(2) 同一需給圏の範囲は岡崎市内の店舗、事務所等が見られる広幅員の路線商業地域である。需要者は地縁性を有する地元事業者が中心である。当該路線は交通量が多いものの、店舗の連たん性はやや低く、また、中央分離帯により反対車線からの出入りが困難である。商業地需要は高い地域であり土地供給が相対的に少ないことから地価水準は上昇傾向である。中心となる取引の価格帯は画地規模にバラツキがあり把握することは困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内幹線又は準幹線街路沿いの取引事例によるもので市場実態を反映した価格と判断される。他方収益価格は商業地域として重要な収益性を反映したものであるが、建築費用上昇等により建物への収益配分増加等を反映し、比準価格に比し低位となった。当地域では自己利用目的の取引が中心と判断されるので、本件では比準価格を中心に収益価格も充分参酌し、更に代表標準地との価格均衡も考慮し、適正と判断される鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(2) 当該地域における取引は自用目的のものが大部分であり収益目的の土地取引は少ない。比準価格は主な需要者が重視する市場性を反映して求められている。一方、収益価格は建物建設費の高騰、駐車場確保の必要性から高い収益性を確保することが困難であり低位に求められた。当該地域は収益性よりも市場性を重視する地域であることから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 東岡崎駅北東方
距離 2700 m
土地の状態
土地面積 174.8 坪 (578 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 低層店舗、事務所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 30 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 北西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 岡崎市愛知県岡崎市欠町字三田田南通1番1外
標準地の範囲
60 m
西 20 m
120 m
130 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 24 m
奥行き 25 m
面積 600 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 30m県道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東岡崎駅の北東方で、低層店舗、事務所等が混在する路線商業地域である。主要地方道岡崎環状線沿いは交通量が多い幹線道路であるが、地域的特性に大きな変化はなく、当面は概ね現状を維持するものと予測する。

(2)交通量の多い幹線道路沿いに比較的中小規模の店舗、事務所等が混在する路線商業地域である。新規店舗の出店や退出は見られるものの土地利用形態に特段の変化はなく当面現状を維持すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 38万6,802
1平米 11万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 38万190
1平米 11万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 38万6,802
1平米 11万7,000
前年から次年への変動率 1.8 %
2022年
1坪 37万3,578
1平米 11万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 38万190
1平米 11万5,000
前年から次年への変動率 1.8 %
2019年
1坪 37万3,578
1平米 11万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)エネルギー価格上昇と円安による物価上昇により生活への影響が危惧されているが、当地域では賃金上昇も多くの企業で行われ有効需要は旺盛である。

(2)継続するコロナ禍の影響、世界経済の減退のきざしがあるものの、売り物件の供給がやや少ないことから、不動産価格は全体的に上昇傾向にある。

地域要因
(1)岡崎市の旧市街地を取り巻く主要地方道岡崎環状線沿いで、地域要因に大きな変化はないが、交通量の多い幹線道路に面し、需要はやや強含みである。

(2)交通量の多い路線商業地域であるが、土地利用形態に特別の変化は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 A岡崎0503
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市欠町字三田田南通1番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
15万8,601 円/平米
52万4,335 円/坪
推定価格 平米
15万4,674 円/平米
51万1,352 円/坪
標準価格 平米
11万8,980 円/平米
39万3,348 円/坪
査定価格 平米
12万4,000 円/平米
40万9,944 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 30 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 A岡崎0413
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市欠町字三田田南通1番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
11万132 円/平米
36万4,096 円/坪
推定価格 平米
11万1,564 円/平米
36万8,831 円/坪
標準価格 平米
10万9,376 円/平米
36万1,597 円/坪
査定価格 平米
11万4,000 円/平米
37万6,884 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 A岡崎0420
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市欠町字三田田南通1番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万2,923 円/平米
27万4,143 円/坪
推定価格 平米
8万9,546 円/平米
29万6,039 円/坪
標準価格 平米
10万8,937 円/平米
36万146 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南西
側道幅員1 3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 A岡崎0408
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市欠町字三田田南通1番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
12万665 円/平米
39万8,918 円/坪
推定価格 平米
13万2,626 円/平米
43万8,462 円/坪
標準価格 平米
11万2,205 円/平米
37万950 円/坪
査定価格 平米
11万7,000 円/平米
38万6,802 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 37 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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