路線価 (2023) 愛知県岡崎市祐金町124外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市祐金町１２４番外
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 610m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (874 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (874 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給園は、市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地元中堅企業、マンションデベロッパー、事業所・物流関連店舗等を全国展開する法人事業者である。高層の金融関連事務所ビルを中心として低層住宅等も見受けられ、土地需要は底堅く、地価はやや強含みである。地価水準は画地規模、利用目的等により取引される価格に幅があり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、岡崎市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、地縁性を有する地元事業者、全国展開する法人事業者のほか、立地条件によってはマンションデベロッパー等の不動産業者も需要者となり得る。市役所や東岡崎駅への接近性に優れることから需要は底堅く、地価水準は強含み傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業規模、取引面積等によりまちまちであることから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は事務所ビルが多い国道沿い路線商業地域である。最近は事業用定期借地権の設定による借地経営が多いが、事業用地を購入する場合には市場における実際の取引価格が重視される。収益価格は地価に見合った賃料水準が形成され難い賃貸市場の現状より低位に試算された。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、一般的要因の影響、標準地の単価と総額の関連の適否、代表標準地との秤量的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 国道沿いに中高層事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、賃貸市場の熟成度が低く、元本価値に見合う賃料水準の収受が困難であることから、収益価格はやや割安な水準で求められた。比準価格は、規範性の高い複数の取引事例を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映していることから説得力は高いと判断した。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅北東方
距離	610 m
土地の状態
土地面積	264.4 坪 (874 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市祐金町１２４番外
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	31 m
面積	840 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中高層事務所ビルの多い商業地域であり、国道拡幅の歩道整備事業も進捗している。マンション適地としても注目され、周辺地域の土地取引活発化の影響もあり地価はやや強含みと予測する。 (2)国道沿いに中高層事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。道路の拡幅計画が進行しているが、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。市内中心部への利便性に優れることから、需要は強含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　不動産取引市場はコロナ禍直後の停滞から盛返した。物価上昇と為替・金利等の変動で先行きが懸念されるも、当分の間、土地需要は堅調である。 (2)コロナ感染症に伴う経済活動の自粛が緩和され、商況は回復しつつあるが、物価及び金利の上昇等の影響により、不動産市況の不透明感は増している。
地域要因
(1)　国道１号線沿いの金融関連事務所ビル等が多い地域である。国道拡幅の歩道整備事業が進捗しているも、現時点では周辺環境に変化はない。 (2)国道１号沿いの商業地域で、道路の拡幅計画も進行しているが、現時点で周辺環境に変化は見られない。東岡崎駅への接近性にも優れ、需要は底堅い。
個別的要因	(1)　接面する国道拡幅の歩道整備事業が進捗しているも、現時点では個別要因に変化はない。 (2)接面する国道１号の拡幅計画が進行しているが、現時点で対象標準地の個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０４２０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市祐金町１２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,160 円／平米 24万8,479 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,043 円／平米 38万3,638 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,768 円／平米 37万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市祐金町１２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,601 円／平米 52万4,335 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,674 円／平米 51万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,355 円／平米 38万7,976 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市祐金町１２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万861 円／平米 36万6,506 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,205 円／平米 51万3,108 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,758 円／平米 38万9,308 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０５２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市祐金町１２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,920 円／平米 32万418 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,792 円／平米 32万3,300 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,113 円／平米 39万3,788 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ岡崎０４２０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市祐金町１２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,923 円／平米 27万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,546 円／平米 29万6,039 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,376 円／平米 36万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情