路線価 (2023) 愛知県岡崎市本宿町字一里山15-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市本宿町字一里山１５番６外
価格時点	2023 年
駅名	本宿駅 から 140m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円／坪 1平米 8万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲：市内東部の近隣商業地域を中心として幹線道路沿いの商業地一円。需要者の属性：需要者は小売店舗等の用に供する岡崎市内及び周辺市町村の個人事業者が中心である。市場の需給動向：名古屋駅への通勤利便性が高い本宿駅徒歩圏内の背後住宅地の需要も良好であることから需要は安定的である。需要の中心となる価格帯：取引面積により価格帯に幅が見られるが、対象標準地程度の規模のもので１８００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主に岡崎市内一円の商業地域。主たる需要者は地元の個人事業主又は法人等。郊外型大型店舗に顧客が流出する傾向が続く中でテナント需要は若干弱含みだが、背後の住宅地における底堅い需要を反映し、相対的に割安な商業地の価格水準は安定的に推移している。先行き不透明感の強さこそ否めないものの、現時点において需要は未だ底堅さを維持している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、小規模店舗が点在する近隣商業地域で、収益力は相応に認められるが、想定建物において元本価格に見合う賃料設定ができず、収益価格は低位に求められた。従って、本件では、最近の不動産市場の動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は旧来からの既成商業地域で自用の店舗等が大半を占めていること、長年商業地としては停滞気味であり近隣地域におけるテナント需要がかなり弱いこと等を反映し、元本価格に見合う賃料設定ができず収益価格は低位に求められた。従って、本件では、最近の不動産市場の動向を反映して求められた実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本宿駅南西方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が多い既成の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市本宿町字一里山１５番６外
標準地の範囲
東	140 m
西	5 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗が多い旧来からの近隣商業地域であり、周辺にはアウトレット進出の情報もあるが、地域要因に変動は見られず、当面は現状維持程度で推移していくものと予測する。 (2)旧来からの近隣商業地域で商業地域としては停滞気味であるが商業集積は維持されている。周辺にてアウトレットモールの計画も進捗しつつあることから、当地域における需要も今後喚起されることが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,209 円 1平米 8万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 28万9,936円 1平米 8万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,209円 1平米 8万9,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 28万9,936円 1平米 8万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)自動車産業を中心とする西三河地域は、コロナ対策の進捗効果により、景況感の回復がみられ、需要の伸びが期待される状況である。 (2)ウィズコロナの進展に伴い、繁華性の高い主要駅周辺や交通量の多い幹線道路沿線等の希少性が認められる地域を中心に需要は概ね回復傾向にある。
地域要因
(1)歴史のある宿場町の一角で、旧来からの近隣商業地域であり、周辺でアウトレット進出の情報はあるが、地域要因等に大きな変動は認められない。 (2)本宿町でのアウトレットモールの計画も進展しているが、オープン時期は未定で影響は価格時点では限定的であり、繁華性に変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本宿町字一里山１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,632 円／平米 57万7,333 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,919 円／平米 56万8,364 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,090 円／平米 33万7,510 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０４２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本宿町字一里山１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,611 円／平米 34万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,090 円／平米 35万4,040 円／坪
標準価格 平米 坪	8万37 円／平米 26万4,602 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本宿町字一里山１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万665 円／平米 39万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,626 円／平米 43万8,462 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,126 円／平米 28万1,427 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本宿町字一里山１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,679 円／平米 22万441 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,856 円／平米 22万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,361 円／平米 27万5,591 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情