路線価 (2023) 愛知県岡崎市本町通1-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市本町通１丁目１２番外
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,710万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,710万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市における中心商業地であった康生地区を中心とする市内一円の商業地域。需要者は地縁性をもつ個人事業者や不動産開発業者など。大駐車場完備の郊外型複合型商業施設等へ客足が流出し、ニーズの少ない小規模商業用地の需要は弱含みであるが、当市随一の歴史ある商業地区としての地域特性や交通利便性から地価は底堅い。借地・借家形態が一般的な上、取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は岡崎市内の商業地域である。主たる需要者は営業所、店舗等を営む個人事業主・法人である。旧来からの既成商業地域であるが、交通量も多く、岡崎市のプロジェクトによる諸施設の整備も計画され、中心部の活性化が期待され、客足の流動性も向上し、需要は旺盛である。景気も緩やかに持ち直しており、商況も改善がみられ、地価は横這いから上昇に転じている。取引総額は利用目的、規模等により一定でないため見い出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域に所在する。比準価格は、相対的に規範性の優る取引事例を重視して試算した。収益価格は、対象標準地上に６階建店舗ビルの建築を想定して試算したが、元本価値に即応する賃料を収受し得ない賃貸市場の実態や近年の建築費上昇等を反映し低位に求められた。従って、実証的な比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。収益価格が低位に試算されたのは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためであると思料する。調整にあたっては、同じ地域内や類似する地域での取引価格を指標とする傾向が強いため豊富な資料に裏付けられ市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、規範性が劣る収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市本町通１丁目１２番外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	45 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	24.5 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	岡崎市の古くからの中心商業地域であったが、周辺でマンション地化が進んでいる。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内主要駅前と並ぶ中心商業地域に位置づけられていたが、商業地としての繁華性は停滞傾向にあり、近年周辺でマンションが建設されていることから、今後は徐々に商住混在する地域への移行が進むものと予測する。 (2)従前は中心商業地域であったが、住宅系用途への転換も見られる。岡崎市ＱＵＲＵＷＡプロジェクト内にあり、諸施設の整備も計画され、客足の流動性も向上しているが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの進展に伴い、繁華性の高い主要駅周辺や交通量の多い幹線道路沿線等の希少性が認められる地域を中心に需要は概ね回復傾向にある。 (2)自動車関連産業の業績も懸念事項はあるが好調であり、景気は緩やかに持ち直しており、不動産市場は安定的に推移している。
地域要因
(1)商業地としての繁華性が向上したとは言い難いが、近年付近でマンションが建設されており、マンション用地としての需要は見込める地域と思料する。 (2)歴史ある既成商業地域であり、周辺ではマンションへの転換もみられるが、諸施設の整備も計画され、客足の流動性も向上し、需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本町通１丁目１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,549 円／平米 43万4,901 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,522 円／平米 44万1,424 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,423 円／平米 60万9,702 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本町通１丁目１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,946 円／平米 48万5,803 円／坪
推定価格 平米 坪	15万914 円／平米 49万8,922 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,574 円／平米 74万2,442 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本町通１丁目１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万132 円／平米 36万4,096 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,564 円／平米 36万8,831 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,034 円／平米 51万5,848 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本町通１丁目１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,819 円／平米 41万9,264 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,766 円／平米 41万2,476 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,498 円／平米 57万6,890 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ岡崎０４２６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市本町通１丁目１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,668 円／平米 45万5,130 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,182 円／平米 46万136 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,849 円／平米 62万4,335 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情