路線価 (2023) 愛知県岡崎市羽根町字東荒子79-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市羽根町字東荒子７９番１外 岡崎駅東１８街区１外
価格時点	2023 年
駅名	岡崎駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,000万 円 (1352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,000万 円 (1352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円／坪 1平米 22万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡崎市及び周辺市の主要駅前を中心に商圏を形成する商業地域で、広域的に形成されている。主たる需要者は地縁性のある法人、全国的に事業展開する法人等である。同一需給圏の経済状況は概ね良好であり、主要駅前の商業地といった希少性の高い地域の需要は特に高い。土地取引に当たっては、業種、業態、事業戦略等により取引規模、取引総額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は主として岡崎市及び隣接市の主要駅周辺に形成された商業地域である。需要者の中心は大手企業等である。市場の需給動向として、企業業績の回復に伴い出店需要が復調する状況下、売物件が限られることもあり市場は総じて堅調に推移している。主要駅の駅前商業地域では、売物件に対し事業系、居住系等多様な需要が見込め、地価は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯について、取引の個別事情、画地規模等に応じて一様ではなく見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はＪＲ岡崎駅徒歩圏内に位置する商業地域である。今後も発展が期待できる地域であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、事業用地の取得を目的とした取引事例を基礎に試算されており、市場の実情に適合した実証的な価格である。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は低層店舗、店舗付共同住宅が多い商業地域に存する。比準価格は相対的に高い規範性を有する事例を重視して試算した。収益価格は対象標準地の画地規模等を考慮して最適建物を想定したが、賃料水準は元本価値に比べ割安な水準にとどまるため、やや低位に求められた。従って実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格及び単価と総額との関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡崎駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	409 坪 (1352 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	ホテル
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼住宅等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市羽根町字東荒子７９番１外岡崎駅東１８街区１外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ岡崎駅徒歩圏内に位置する商業地域であり、商業地としての熟成が見込まれる。一方、先行き不透明感はあるものの、マンション需要も期待され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)鉄道駅近くの商業地域であり、区画整理事業による街区等の整備工事は概ね完了し、地域要因に特段の変動はない。堅調な需要に対して売物件が限られるため、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)競争力の乏しい地域を除き、地価は安定的ないし上昇傾向となっているが、円安や金融政策の動向による先行き不透明感は残る。 (2)個人消費は緩やかに持ち直している。企業業績及び外食、物販店舗事業者の売上は回復傾向にあり、地域経済は堅調に推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の商業地域で、商業地域としての発展と共にマンション需要も期待され、地価は上昇傾向となっている。 (2)区画整理事業中の駅前商業地域である。地域要因の大きな変動はない。主要駅周辺商業地では地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市羽根町字東荒子７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,938 円／平米 61万4,711 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,678 円／平米 59万709 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,131 円／平米 79万7,179 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市羽根町字東荒子７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,305 円／平米 58万6,170 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,078 円／平米 59万2,032 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,848 円／平米 74万41 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市羽根町字東荒子７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
推定価格 平米 坪	26万357 円／平米 86万740 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,933 円／平米 70万7,262 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市羽根町字東荒子７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万132 円／平米 36万4,096 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,564 円／平米 36万8,831 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,705 円／平米 67万6,755 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情