路線価 (2023) 愛知県岡崎市井田町字稲場15-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市井田町字稲場１５番４外
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 27万4,398 円
1平米当たり	1平米 8万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に岡崎市内一円の近隣商業地域。主たる需要者は地元の個人事業主、法人等であるが、近年は住宅用地供給が少ない中で住宅用地への転用を目的とした取引も見受けられる。当地域は旧来からの店舗が多く今後も住宅用地への転用物件が増加する可能性はあるが、価格的には背後の住宅地価格との開差は小さいため、価格としては底堅い動きとなっている。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は岡崎市の近隣商業地域を中心に形成されている。需要者の中心は地元企業等である。企業業績の回復に伴い出店需要が復調する状況下、売物件が限られることもあり市場は総じて堅調に推移している。当地域は旧来店舗の多い近隣型商業地域で、顧客の流出傾向が続き商況は低迷するも、居住系用途での需要も見込め、地価はやや上昇傾向に転じている。需要の中心となる価格帯について、取引の個別事情、画地規模等に応じて一様ではなく見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象近隣地域は旧来からの店舗、営業所が多い地域であり収益性が重要であるが、反面当地域の価格水準は周辺住宅地域の価格水準とも近接しておりこの点留意が必要とされる。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるが、定期借地による収益の確保及び戸建て住宅敷地としての利用等住宅地への転用の可能性も踏まえた買い希望価格を考慮した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、更に価格変動要因の内容等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自用の店舗又は店舗併用住宅としての利用が主であり、収益に着目した取引はあまり見られず、賃貸市場の成熟度は高いとは言い難い。このような地域特性により、元本価格に対し賃料水準は低位にとどまり、収益価格は割安に求められやや精度が劣る。以上により、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連等も留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	118 坪 (390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市井田町字稲場１５番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	165 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16.5 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅を中心とする旧来の商業地域であるが、商業性の進展は見られない反面周辺住宅地への需要は増加し、住宅地への転用も増加することが見込まれる。地価動向は住宅地の価格変動の影響があると予測する。 (2)店舗併用住宅を中心とする旧来の商業地域である。地域要因に特段の変動はない。商業用途、居住用途等多様な需要が見込め、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)エネルギー価格上昇と円安による物価上昇により生活への影響が危惧されているが、当地域では賃金上昇も多くの企業で行われ有効需要は旺盛である。 (2)個人消費は緩やかに持ち直している。企業業績及び外食、物販店舗事業者の売上は回復傾向にあり、地域経済は堅調に推移している。
地域要因
(1)旧来の商業地域であるが、周辺住宅地との価格差が小さく、用途転用の可能性も充分考えられる中で需要も一定量あり、地価も底堅く推移している。 (2)県道沿いに形成された近隣型商業地域である。地域要因の大きな変動はない。地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市井田町字稲場１５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,818 円／平米 37万2,976 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,843 円／平米 35万9,835 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,556 円／平米 34万5,662 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０４０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市井田町字稲場１５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,819 円／平米 41万9,264 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,766 円／平米 41万2,476 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,115 円／平米 37万3,958 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４２０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市井田町字稲場１５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,923 円／平米 27万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,546 円／平米 29万6,039 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,244 円／平米 34万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０５１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市井田町字稲場１５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,549 円／平米 43万4,901 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,522 円／平米 44万1,424 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,804 円／平米 38万2,848 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市井田町字稲場１５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万861 円／平米 36万6,506 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,205 円／平米 51万3,108 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,712 円／平米 37万2,626 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情