路線価 (2023) 愛知県岡崎市橋目町字御茶屋1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市橋目町字御茶屋１番外
価格時点	2023 年
駅名	宇頭駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	17億5,000万 円 (40386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	17億5,000万 円 (40386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,150 円／坪 1平米 4万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡崎市を中心とした三河地区の工業地域であるが、特に高速ＩＣへの接近性、労働力の確保の難易、画地規模などに類似性のある工場地について代替性が認められる。主な需要者は全国に拠点を置く製造業者が中心である。労働力の確保、交通利便性の優位性が認められる希少性の高い工場地が集積する地域であることから地価水準は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は業種、画地規模などにより異なるため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、愛知県内の大規模工業地域を中心に形成されている。需要者の中心は製造業及び物流関連の大手法人である。市場の需給動向として、企業の設備投資意欲は回復傾向が続いており、県内内陸部の工業地の需要は強い状態にある。一方で、大規模工業地の供給は限られるため、取引自体が少ない。かかる状況下、工業地の地価は総じて上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯について、取引の個別事情、画地規模等に応じて一様でなく見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大規模工場は業種により規模、構造、設備について個別性が強いため建物に関する賃貸市場は成立していない状況である。したがって、規範性を有する賃貸事例を入手することは困難であり収益還元法は適用しなかった。本件では、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は豊田市に近い大規模な工業地域である。当地域は工業生産性・市場性が重視され代替競争不動産の価格水準を指標に価格は決定される。尚、適切な賃貸事例が収集できなかったため収益還元法は非適用とした。従って、本評価では実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宇頭駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	12216 坪 (40386 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場のほか住宅等も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市橋目町字御茶屋１番外
標準地の範囲
東	300 m
西	120 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	大工場地
画地の形状等
間口	220 m
奥行き	180 m
面積	40000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡崎市及び隣接市からの労働力確保に位置的に有利であること、また、交通接近性に優れた立地条件であることから、工場地としての需要は安定的である。土地利用形態に特段の変化はなく当面現状を維持すると予測する。 (2)多様な規模の工場が集積する工業地域である。地域要因の変動は特段見られない。先行き不透明な状況が続いているが、工業適地の供給は限定的であり、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)継続するコロナ禍の影響、世界経済の減退のきざしがあるものの、売り物件の供給がやや少ないことから、不動産価格は全体的に上昇傾向にある。 (2)円安傾向をうけ製造業を中心に企業業績は総じて回復傾向にあるものの、原材料費の高騰など懸念事項もあり先行きは不透明である。
地域要因
(1)土地利用形態に大きな変動はない。労働力確保に優位性を有する工場地であり潜在的な需要は高い。 (2)関連産業が集積する工業生産性の高い工業地域である。地域要因の大きな変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ西尾０４３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県岡崎市橋目町字御茶屋１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,872 円／平米 19万4,631 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,166 円／平米 19万5,603 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,107 円／平米 15万5,736 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ西尾０５４０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県岡崎市橋目町字御茶屋１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,195 円／平米 14万2,803 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,938 円／平米 14万1,953 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,067 円／平米 14万2,380 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊田０４２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県岡崎市橋目町字御茶屋１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,820 円／平米 16万4,705 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,817 円／平米 14万4,859 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県岡崎市橋目町字御茶屋１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,370 円／平米 18万3,053 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,931 円／平米 18万1,602 円／坪
標準価格 平米 坪	4万629 円／平米 13万4,319 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊田０４０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県岡崎市橋目町字御茶屋１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,925 円／平米 12万8,686 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,937 円／平米 13万2,032 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,586 円／平米 12万7,565 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情