路線価 (2023) 愛知県岡崎市大平町字榎田24外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市大平町字榎田２４番外
価格時点	2023 年
駅名	国道１号駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,100万 円 (2967 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億5,100万 円 (2967 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円／坪 1平米 8万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は西三河地区一円と広域な流通業務地域及び中小工場地域である。需要者の中心は岡崎ＩＣに近いため物流業関連事業法人である。周辺には大規模電化製品・食品小売店舗等も存する。製造拠点の国内回帰の動きや物流用地需要の高まりもあり市内事業用地需要は底堅い状況で、地価は強含みである。地価水準は画地規模、利用目的等により取引される価格に幅があり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は西三河地域の流通業務・工場地域。主たる需要者は物流業及び自社工場建設目的の製造業を営む法人。物流業に関しては、大手企業を中心に交通インフラの整備された地域における需要は強く、特に高速道路ＩＣ周辺においては需要は堅調に推移している。製造業に関しても企業規模により需要の強さは異なるが、大工場地を始め概ね需要は回復傾向にあるものと思料する。取引水準及び規模は需要者により個別性が強く中心的なものは把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は自社工場等が中心であり、当該不動産賃貸収入のキャッシュ・フローよりも事業用地の取引価格水準及び立地条件を重視して意思決定するものと思料され、賃貸市場が成熟しているものとは言い難い。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、一般的要因の影響、標準地の単価と総額の関連の適否、周辺類似の他の標準地との秤量的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象近隣地域は流通業務を行う事務所及び旧来からの工場が多い地域であり収益性は重要であるが、同一需給圏内では倉庫、工場用途において賃貸経営目的の取引は少なく、需要者の多くは自用目的の取引が中心で、取引価格も各企業の必要性に基づくものであることから本評価では比準価格を採用するものとし、収益価格は参考とするに留め、更に周辺類似の標準地との価格検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	897.5 坪 (2967 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼作業所等
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所、工場等が混在するＩＣに近い工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市大平町字榎田２４番外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	130 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	80 m
面積	2800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東名高速道路岡崎ＩＣ及び国道１号に近在する物流拠点に最適な地域
街路	７．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　ＩＣに近い中小工業地域で、物流関連事業所等が増していくものと予測する。地価水準は物流関連適地としての見直しにより強含みと予測する。 (2)物流業界では、慢性的な人手不足と流通量増大の中で地域的拠点の整備に対する投資意欲は高く、地理的位置の良好な当地域は今後も流通業務を中心とする工業地域としての現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　不動産取引市場はコロナ禍直後の停滞から盛返した。物価上昇と為替・金利等の変動で先行きが懸念されるも、当分の間、土地需要は堅調である。 (2)物流業については需要は依然強さを維持している。企業規模による違いはあるも、概ね立地条件に優れる又は大規模な工場地への需要は堅調である。
地域要因
(1)　岡崎ＩＣや国道１号線に近接する好立地に注目されている。物流関連用地としての土地需要は底堅い。地価に影響を及ぼす特別の変動要因はない。 (2)岡崎ＩＣ及び国道１号への利便性が高い地域で、物流業の観点からは好立地であるため、今後も倉庫・物流業を中心とした発展が期待される。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市大平町字榎田２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,095 円／平米 29万4,548 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,448 円／平米 29万5,715 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,562 円／平米 29万2,786 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,600 円／平米 29万2,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０４２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市大平町字榎田２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,589 円／平米 25万6,509 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,753 円／平米 26万357 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,439 円／平米 25万9,319 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市大平町字榎田２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,679 円／平米 22万441 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,856 円／平米 22万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	9万126 円／平米 29万7,957 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ安城０４３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	安城市
地域	愛知県岡崎市大平町字榎田２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,216 円／平米 30万8,172 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,343 円／平米 32万5,122 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,227 円／平米 30万1,596 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情