路線価 (2023) 青森県八戸市長者3-90-34 坪・平米
2023
路 線 価
青森県 八戸市
青森県八戸市長者３丁目９０番３４
(八戸)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅にアパート等も見られる住宅地域)
- 本八戸駅 から 1800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
11万2,404 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万4,000 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
青森県
八戸市青森県八戸市長者３丁目９０番３４
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 本八戸駅 から 1800m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 11万2,404 円 |
| 1平米当たり | 1平米 3万4,000 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月15日
|
| 鑑定評価額 総額 |
596万 円
(138 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 14万2,819 円
1平米 4万3,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月15日
|
| 調査実施日 | 2022年12月06日
|
| 鑑定評価額 総額 |
599万 円
(138 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 14万3,480 円／坪
1平米 4万3,400 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は当市市街地周辺の住宅地域一円。需要者は市内在住の４０代前後の一次取得者が中心である。中心部周辺の住宅地域は既に熟成していることから、取引は郊外に比べさほど多くないが、交通利便性が良い地域の需要は安定、一方、道路条件の劣る地域は敬遠されている。市場では、土地は１３０㎡～２４０㎡程度で５００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心とみられる。 (2) 同一需給圏は八戸市の市街地中心部の住宅地域一円。典型的な需要者は、当該圏域に地縁を有する一次取得者層が中心である。郊外の分譲住宅地と競合関係にあるが、市中心部の既成住宅地は利便性が比較的良好なため、安定的な需要が見込まれ、地価は横這い傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地は１３０㎡から２５０㎡で総額５００万円から１，０００万円程度、新築の戸建物件は、２，５００万円程度である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 経済合理性のあるアパートの建築が困難なことから、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件では需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、対象不動産も規模が小さいため、投資採算性に基づいた賃貸建物建築の想定が困難であり、収益価格は試算できなかった。近隣地域は、居住の快適性及び生活上の利便性が重視され、自用目的での取引が中心である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 本八戸駅 南方
|
| 距離 | 1800 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
41.7 坪
(138 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅にアパート等も見られる住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4.5 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第2種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 180 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
八戸市青森県八戸市長者３丁目９０番３４
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 400 m
|
| 西 | 100 m
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| 南 | 120 m
|
| 北 | 200 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 10 m
|
| 奥行き | 14 m
|
| 面積 | 140 m2
|
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 市中心部に近いものの、道路事情が劣る既成住宅地域
|
| 街路 | 基準方位 北 ４．５ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第2種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 180 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)今後も現状程度で推移するとみられる。道路の幅員、配置等が悪いため、中心部に近いものの人気のない地域で、地価は今後とも下落傾向で推移すると予測する。 (2)市中心部に近い利便性良好な既成住宅地域である。長期に亘る地価下落により底値感があるため、安定的な需要を背景に横ばい傾向で推移すると予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 14万2,819 円
1平米 4万3,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 14万3,480 円
1平米 4万3,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円 |
前年から次年への変動率 
-0.5 ％
|
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2022年 |
1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
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2019年 |
1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)当市の人口は減少、世帯数は微増。建築資材の高騰等から、土地取引件数、住宅着工数ともに減少している。 (2)八戸市の人口減少、高齢化の進展等があるが、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)特段の変動要因はない。市中心に近いものの、道路事情により、未だ開発されない農地等も多くみられる。 (2)長期に亘る地価の下落により、地価はほぼ底値水準にあるため、割安感から需要は安定的に見込まれ、地価は横ばい傾向で推移した。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1220102203 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 八戸市 |
| 地域 | 青森県八戸市長者３丁目９０番３４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3万6,904 円／平米
12万2,005 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3万6,757 円／平米
12万1,519 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
4万2,543 円／平米
14万647 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
4万3,400 円／平米
14万3,480 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 袋地等 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220802203 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 八戸市 |
| 地域 | 青森県八戸市長者３丁目９０番３４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万1,130 円／平米
6万9,856 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3万2,210 円／平米
10万6,486 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
4万876 円／平米
13万5,136 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
4万1,700 円／平米
13万7,860 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 袋地等 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220702203 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 八戸市 |
| 地域 | 青森県八戸市長者３丁目９０番３４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3万7,238 円／平米
12万3,109 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
4万4,069 円／平米
14万5,692 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
4万2,415 円／平米
14万224 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
4万3,300 円／平米
14万3,150 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220902203 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 八戸市 |
| 地域 | 青森県八戸市長者３丁目９０番３４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万7,992 円／平米
9万2,542 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3万3,052 円／平米
10万9,270 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
4万1,944 円／平米
13万8,667 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
4万2,800 円／平米
14万1,497 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220502203 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 八戸市 |
| 地域 | 青森県八戸市長者３丁目９０番３４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3万3,759 円／平米
11万1,607 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3万4,238 円／平米
11万3,191 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
4万2,061 円／平米
13万9,054 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
4万2,900 円／平米
14万1,827 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 西 |
| 側道幅員1 | 2 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |