路線価 (2023) 愛知県瀬戸市上之山町2-171-355 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 瀬戸市愛知県瀬戸市上之山町２丁目１７１番３５５
価格時点	2023 年
駅名	八草駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,650 円／坪 1平米 6万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は瀬戸市内の住宅地域を主とし、特に市内南部の住宅団地との代替性が強い。主たる需要者は瀬戸市居住のサラリーマンを中心として、周辺からの流入も見られる。コロナ禍が継続しているものの、利便性の高い環境良好な一部の住宅地以外は依然として回復傾向は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１，５００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、瀬戸市を中心に、隣接市を含む住宅地域である。主たる需要者は、瀬戸市在住者及び周辺市を含む企業に勤務する一次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、八草駅を最寄り駅とする市街化調整区域内の住宅団地地域であり、相応の需要は認められる。市場における土地の中心価格帯は、１０００万～１５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は瀬戸市南部の新興住宅団地で、自己居住目的を主とし、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する戸建住宅の取引事例から比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 上記の通り、比準価格を得た。なお、戸建住宅を主とした市街化調整区域内の住宅団地であり、地区計画により共同住宅等の建築は困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	八草駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瀬戸市愛知県瀬戸市上之山町２丁目１７１番３５５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)瀬戸市南部の比較的新しい住宅団地であり、良好な住環境を持ち、熟成度は増している。コロナ禍が継続しているものの需要は相応に認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)郊外に開発された大規模住宅団地で、今後も住環境の良好な住宅地域として熟成していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が継続している状況の中、地域経済の中長期的な見通しに若干明るい兆しがみられ、二極化の下ではあるものの、改善傾向が散見される。 (2)世界的な金融引締め等による先行き不透明感はあるものの、瀬戸市における住宅地の不動産市場は鉄道沿線を中心に、堅調に推移している。
地域要因
(1)瀬戸市南部のまとまった住宅団地で、住宅地域として熟成しつつある。相応の需要が認められ、地価は堅調さが継続している。 (2)地域要因に大きな変化はなく、近年開発された住環境の良好な郊外の住宅団地で、相応の需要は認められ、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ瀬戸０５２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市上之山町２丁目１７１番３５５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,071 円／平米 17万8,759 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,654 円／平米 17万4,074 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,834 円／平米 19万7,811 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ瀬戸０４２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市上之山町２丁目１７１番３５５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万8,739 円／平米 26万311 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,684 円／平米 26万3,435 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,654 円／平米 23万276 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ瀬戸０５２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市上之山町２丁目１７１番３５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,028 円／平米 21万8,289 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,682 円／平米 21万3,839 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,837 円／平米 20万4,433 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ瀬戸０４３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市上之山町２丁目１７１番３５５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,865 円／平米 19万7,914 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,821 円／平米 18万1,238 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情