路線価 (2023) 青森県八戸市大字-町35-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市大字番町３５番１１
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,693 円 1平米 7万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,693 円／坪 1平米 7万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、八戸市の中心部及びその周辺の商業地域一円。需要者は県内外の飲食店、ホテル、不動産賃貸業等を手掛ける事業経営者にほぼ限定される。圏域内の市場において、再開発事業やマンション建設等のプラス要因もあるが近隣の百貨店閉店のダメージが大きい。事業規模や取引当事者の属性により取引規模や価格が異なるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者は県内外の法人事業者が中心。事務所、ホテル、マンション等が混在する中心商業地背後の商業地域で、周辺では中心市街地活性化事業等による再開発の動きが見られることから地価は持ち直してきたが、当面、コロナ禍や老舗百貨店の閉店等の影響もあり一服状態となっている。取引価格は需要者の事業規模や利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は八戸市の中心商業商業地域で、市道沿いに各種オフィスビルや店舗・事務所等が建ち並んでいる。取引の指標として収益性が検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したがって、信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中心商業地域背後の商業地域で、市道沿いに事務所やホテル、マンション等が建ち並んでおり、賃貸物件も存するが、自用目的での取引が支配的である。収益価格は土地・建物の元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	117.1 坪 (387 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗、診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、ホテル等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市大字番町３５番１１
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	150 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	38 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心商店街背後に形成された商業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)景気は回復基調で観光需要も戻りつつあるが、近隣の百貨店閉店の影響により地価はやや軟調。今後はマンション建設等のプラス要因もあることから、下げ止まりの可能性もあると予測する。 (2)中心商業地の背後に形成された商業地域で、市街地再開発の好影響や近隣でのマンション建設等もあり地価は底堅いものがあったが、近接する老舗百貨店閉店の影響が大きく当面、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,966円 1平米 7万4,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八食センターの入込客数、宿泊施設の宿泊者数が８月時点で前年同期比を上回っている。観光需要が戻りつつある中で夜の飲食業は苦戦している。 (2)コロナ禍の影響で減少していた人出は回復し景気は持ち直しつつあるものの、地域、業種によっては不透明感が残り需要も弱含みのままとなっている。
地域要因
(1)メインストリート背後の商業地域で、近隣の百貨店閉店の影響を受け地価は小幅下落。マンション建設等のプラス要因も認められる。 (2)再開発の好影響や近隣地域でのマンション建設の進行等もあり地価は底堅く推移していたが、近接する老舗百貨店の閉店により繁華性は大きく減退。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字番町３５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,149 円／平米 12万9,427 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,298 円／平米 17万9,509 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,585 円／平米 24万6,578 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220402203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字番町３５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,150 円／平米 23万8,528 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,173 円／平米 27万4,970 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,063 円／平米 24万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220502203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字番町３５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,482 円／平米 20万3,259 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,075 円／平米 24万4,892 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情