路線価 (2023) 青森県八戸市大字大工町3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市大字大工町３番１
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円／坪 1平米 5万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心商業地背後に位置する近隣型商業地域。需要者は八戸市内に居住する個人事業者、店舗経営者等が中心で圏外からの参入も認められる。近年における市場の需給動向として、北方の中心商業地においては活性化政策の投資効果により賑わいが戻ってきているが、背後に隣接する当地域においてはその波及効果が少なく需要は減少傾向にある。取引当事者の属性により取引規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は当市中心部及びその背後周辺の商業地域一円。市場参加者は市内外の飲食業や小売業を営む地元法人や個人事業主等が中心である。市中心部の旧来からの既成商業地域は郊外大型店への顧客流出により空洞化が進行しており、商況の低迷に伴い繁華性も低下傾向にあって需要は少ない。需要の中心となる価格帯は、事業者の属性や規模等により様々であり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、既成商業地域の衰退等により土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格よりかなり低めに試算された。商業地ではあるものの土地取引は自用目的がほとんどで市場相場は付近の取引価格水準により形成されている。よって、本件では市場の実態を反映し、説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 貸店舗等も見られる地域ではあるが、賃貸市場が未成熟であり土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が主体で、自己利用の店舗や併用住宅で構成された地域であり、取引価格を指標として地価水準が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、広域的な観点からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	7 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市大字大工町３番１
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	42 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心商業地背後に存し、繁華性のやや劣る古くからの商業地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商業地に隣接し小売店舗等が連たんする既成商業地域で、繁華性は低く、中心商業地活性化策の波及効果もみられたが、コロナ禍で地価は横ばいから下落傾向に転じており、今後ともこの傾向を続けるものと予測する。 (2)中心的商業地域背後に位置する古くからの既成商業地域で、小規模店舗や飲食店が連なるものの、近年は空き店舗が増加傾向にあり、当面は現状のまま衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景気は一進一退の状態だが地方では地域経済の停滞や消費の低迷から商業地に対する需要は回復していない。 (2)物価高により個人消費が下押しされている面はあるが、新型コロナの影響は収束しつつあり旅行や外食などのサービス消費は回復基調にある。
地域要因
(1)繁華性がやや劣る既成商業地域で、新型コロナの影響もあり地価は下落傾向を続けている。 (2)中心的商業地には近いが、核となる店舗や集客施設等がない既成商業地域。近年は空き店舗が増加しており、繁華性は低下傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220402203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字大工町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,150 円／平米 23万8,528 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,173 円／平米 27万4,970 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,409 円／平米 19万6,406 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210302203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字大工町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,593 円／平米 20万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,338 円／平米 19万6,171 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210902203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字大工町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,415 円／平米 16万3,366 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,712 円／平米 17万7,572 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,482 円／平米 19万6,647 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字大工町３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,829 円／平米 18万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,284 円／平米 17万6,157 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,735 円／平米 19万7,484 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情