路線価 (2023) 愛知県半田市御幸町7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 半田市愛知県半田市御幸町７番外 半田市ＪＲ半田駅前６街区４
価格時点	2023 年
駅名	半田駅 から 0m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,190万 円 (859 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	9,190万 円 (859 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は半田市及び周辺市町の駅に近い商業地域である。需要者は地元の中小法人、個人事業主及び不動産業者等が中心である。名鉄河和線に比べＪＲ武豊線の利便性はやや劣ることから近隣地域は駅前商業地域として衰退傾向にある。土地区画整理事業施行中であるが完了まで期間が長く、新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きつつあるが、地価は横這い状況で推移している。取引規模によるばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は半田市内のＪＲ武豊線及び名鉄河和線の各駅周辺及び幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元の中小企業及び個人事業主、不動産業者等が中心である。近隣地域において土地区画整理事業が施行中であるが、現時点では地域の利用状況に変化はない。新型コロナの影響からは回復傾向にあり、底値感もあって地価は概ね横ばい傾向にある。市場の中心価格帯は業種や事業規模によって大きく異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗、事務所等の収益物件も見られる駅前の商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮することから、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、更に前年公示価格からの変動率にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は自用目的の取引が支配的で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、試算された比準価格は説得力を有する。一方、当該地域は自用の店舗も多く、賃貸市場の成熟度がやや低いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はかなり低位に求められた。以上より、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	半田駅東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	259.8 坪 (859 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗の中に中層の事務所も見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	半田市愛知県半田市御幸町７番外半田市ＪＲ半田駅前６街区４
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	15 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	33 m
面積	830 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）県道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)半田駅前商業地域であり、土地区画整理事業による仮換地指定されたが、事業の進捗までは引き続き停滞するものと予測する。新型コロナウィルス感染症の影響は落ち着きつつあるが、地価は概ね横這い状態と認められる。 (2)旧来からの駅前商業地域であり、区画整理事業が施行中で仮換地指定がなされたが、現時点では地域要因に特段の変動要因はない。新型コロナの影響からは回復傾向で、今後地価は横ばい傾向で推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)半田市において、人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。新型コロナの影響は落ち着きつつあるが、不動産需要は様子見が継続している。 (2)新型コロナの影響からは回復傾向にあるが、商業地の需要は飲食関係を中心にまだ一部に弱いところがあり、地価は横ばい又は微減傾向となっている。
地域要因
(1)区画整理中の駅前商業地域であるが、地域状況に大きな変化はなく、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着きつつあり、地価は横這い状態である。 (2)駅前の商業地域であり、土地区画整理事業が施行中で令和２年８月に仮換地指定がなされている。まだ事業の進捗は遅く地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ半田０４１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市御幸町７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万995 円／平米 40万9 円／坪
推定価格 平米 坪	12万632 円／平米 39万8,809 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,716 円／平米 55万7,775 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ半田０４１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市御幸町７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,339 円／平米 32万5,109 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,469 円／平米 30万9,009 円／坪
標準価格 平米 坪	11万483 円／平米 36万5,257 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ半田０５０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市御幸町７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,005 円／平米 24万7,967 円／坪
推定価格 平米 坪	7万689 円／平米 23万3,698 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,702 円／平米 31万9,697 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ半田０４１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市御幸町７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万695 円／平米 29万9,838 円／坪
推定価格 平米 坪	9万242 円／平米 29万8,340 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,689 円／平米 34万6,102 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ半田０５１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市御幸町７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,403 円／平米 25万9,200 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,364 円／平米 27万2,295 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,332 円／平米 31万8,474 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情