路線価 (2023) 愛知県半田市南二ツ坂町1-1-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 半田市愛知県半田市南二ツ坂町１丁目１番１６
価格時点	2023 年
駅名	成岩駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円／坪 1平米 9万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね半田市域に形成された商的集積度が区々の商業地域である。需要者の属性は知多半島内の中小事業者や不動産開発業者等が中心である。市場の需給動向は、売却誘因に乏しい旧来地主、テナント賃貸や定借等の賃借志向中心の需要及び新型コロナに伴う運転資金支援の終了等を背景に、商業集積が認められ、持直し気配のある地域においても均衡状態に止まっている。取引の中心は、３８０㎡程度の土地で３，６５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、半田市及び隣接する市町の商業地域。需要者は、地場の店舗経営者のほか、全国的規模のチェーン店舗を経営する法人も含まれる。近隣地域は、良好な背後地を有する幹線道路沿いの路線商業地域で、安定した収益が期待されることから、需要は比較的高い。中心となる価格帯は、個別的に形成されるため、見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の幹線道路沿いに位置し、自用目的のほか定借等の賃貸借取引も多い路線商業地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸市場では、土地取得費の回収を要しない節税目的等のための供給が主流で、土地に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となっている比準価格を重視し、収益価格を参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが土地価格に見合う賃料を収受できないことから低く求められた。近隣地域では自用目的の取引が多く、賃貸目的で土地を購入するケースは少ない。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	成岩駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	114.6 坪 (379 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗のほか住宅等も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	半田市愛知県半田市南二ツ坂町１丁目１番１６
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	300 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	20 m
面積	380 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や営業所の外に戸建住宅等も見られる県道沿いの路線商業地域で、今後も現状維持での推移と予測する。引合いも散見されるが、繁華性の停滞傾向から脱しきれず、地価水準は横ばい傾向での推移と予測する。 (2)路線商業地域として熟成していることから、土地利用は、当面の間、現状を維持しつつ推移するものと予測する。良好な背後地を有することから地価は安定して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年で人口微減、緩持直しの個人消費、緩改善の雇用情勢等を背景に、商業地市場は需給ミスマッチと商業性低下が継続している。 (2)半田市の土地取引には回復傾向が見られるが、商業地域については、地域の性格や店舗構成により客足の戻りに差が生じている。
地域要因
(1)新型コロナの影響がやや残っており、総じてそれ以前の需給伸び悩み傾向が色濃くなる中、商業集積が見られる地域では持直しの気配が認められる。 (2)繁華性に大きな変化は見られず、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ半田０４１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市南二ツ坂町１丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,750 円／平米 27万6,878 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,750 円／平米 27万6,878 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,264 円／平米 31万8,249 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,300 円／平米 31万8,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ半田０４１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市南二ツ坂町１丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,339 円／平米 32万5,109 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,469 円／平米 30万9,009 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,060 円／平米 32万880 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,100 円／平米 32万1,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ半田０５０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市南二ツ坂町１丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,005 円／平米 24万7,967 円／坪
推定価格 平米 坪	7万689 円／平米 23万3,698 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,785 円／平米 31万6,665 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ半田０４１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県半田市南二ツ坂町１丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,251 円／平米 26万2,004 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,005 円／平米 27万4,415 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,491 円／平米 29万2,551 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,500 円／平米 29万2,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情