路線価 (2023) 青森県八戸市柏崎1-245外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市柏崎１丁目２４５番外
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (710 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (710 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者は県内外の法人事業者が中心。事務所ビルが多い地域であるが、圏域内の事務所需要は依然として低迷状態にあり、空室率も高水準。地価は背後住宅地域の地価水準に近づき、底値感から横這い傾向で推移している。取引価格は需要者の事業規模や利用目的により区々であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者は県内外の法人事業者が中心である。オフィスビルやホテル、店舗等が混在する国道沿いの商業地域で、近隣では大手ホテルの進出が見られている。コロナ禍の影響で不透明感は残るもののホテルには客足が戻り、近隣周辺では複数の事務所が新規に開設するなど需給に改善が見られている。取引価格は需要者の事業規模や利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内には貸事務所等の賃貸物件も見られるが、既成商業地域の衰退等により容積率を充足するような建物の想定が困難であり、土地の収益性が低下しているため、収益価格は低位に試算された。このため、商業地ではあるものの自用目的での取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は八戸市の都心に近い商業地域で、国道沿いに各種オフィスビルやホテル、店舗等も建ち並んでおり、賃貸物件も多いが、自用目的での取引が支配的である。収益価格は土地・建物の元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず、低位となった。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	214.8 坪 (710 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市柏崎１丁目２４５番外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	60 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	40 m
面積	720 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに中低層の生損保関連等のビルが見られる商業地域。
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビルが多い商業地域で、建築コスト上昇等の影響により新規のオフィスビルの建築計画は見込めず、マンション等の建設予定もないことから、当面は現状維持で推移すると予測する。 (2)事務所ビルのほかホテルや低層店舗等も見られる商業地域で、コロナ禍も和らぎホテルには客足が戻り事務所需給にも改善の動きも見られることから、地価は底堅く推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍により飲食業を中心に未だ景気が厳しい状況にある業種もあるものの、県内景気は上向きつつあり、商業地の需要回復が期待される。 (2)コロナ禍の影響で減少していた人出は回復し景気は持ち直しつつあるものの、地域、業種によっては不透明感が残り需要も弱含みのままとなっている。
地域要因
(1)　事務所ビル等が建ち並ぶ中心部近郊の既成商業地域であるが、市街地再開発の波及の程度は弱く、地域要因に変動はない。 (2)コロナ禍も和らぎ近隣のホテルには客足が戻り、近隣周辺のビルには複数の事務所が新規に開設するなど需要は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210302203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市柏崎１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,593 円／平米 20万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,835 円／平米 21万4,345 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210402203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市柏崎１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,311 円／平米 18万2,858 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,145 円／平米 21万2,063 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,145 円／平米 21万2,063 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市柏崎１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万426 円／平米 19万9,768 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,403 円／平米 21万2,916 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,829 円／平米 21万1,019 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220702203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市柏崎１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,343 円／平米 15万9,822 円／坪
推定価格 平米 坪	6万203 円／平米 19万9,031 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,940 円／平米 21万7,998 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情