路線価 (2023) 青森県八戸市小中野8-25-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市小中野８丁目２５番１
価格時点	2023 年
駅名	陸奥湊駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円／坪 1平米 4万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八戸市内の中心部周辺の商業地域（特に中心部周辺の近隣商業地域）。需要者は八戸市内の事業者が殆どであり県外からの需要は見られない。郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域への顧客流出により空き店舗は増加し、また商況の低下に改善は見込めないため需要は減退傾向にある。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちであり中心となる価格は見出し難い。 (2) 　同一需給圏は八戸市内の近隣商業地域一円。需要者は小規模事業を営む市内の個人事業者等であり、県外からの出店等は見られない。旧来型の近隣商業地域で、商況がさえない状況が続いているため、新規出店等に伴う商業地需要も見込めない状況にある。取引の中心となる価格帯は、取引内容により様々であり一様には見出しがたい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は低位に試算された。賃貸物件も見られる地域であるが、空室も多く適正な賃料の把握が難しく、このような状況から求められた収益価格の精度には限界がある。当地域は、自用の店舗等が多くを占めていることから近隣地域の市場性を反映しているとみられる比準価格を重視し、収益価格を関づけて、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内には自用の店舗が多く、経済合理性に見合う賃料設定が困難であるため、収益価格は低位に試算された。地域では自用目的での取引が大半で、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸奥湊駅西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市小中野８丁目２５番１
標準地の範囲
東	300 m
西	280 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	36 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空き店舗が多い古くからの商業地域。
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺の大型ＳＣへの顧客流出により商況は衰退傾向にあり今後とも現状のまま推移すると予測する。商況の改善が見込めないことから需要は減退傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)　地域は旧来型の商店街であり、大型駐車場を完備した商業地域と比較すると商況は冴えない状況が継続するといえる。これらを背景に地価は、下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外大型ＳＣ等への顧客流出により旧来からの商業地域の繁華性は低く、コロナ禍による商況の悪化から地価は下落傾向。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの影響が残っており、いまだ先行き不透明なため商業地需要は減退したままである。
地域要因
(1)地価水準が低くなり底値感はあるが、コロナ禍による影響もあって需要は弱含みで推移した。 (2)　近隣地域周辺で土地利用に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市小中野８丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,829 円／平米 18万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,284 円／平米 17万6,157 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,874 円／平米 15万8,271 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220502203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市小中野８丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,858 円／平米 9万8,711 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,681 円／平米 15万4,327 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,174 円／平米 15万9,263 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211102203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市小中野８丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,246 円／平米 14万6,277 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,106 円／平米 13万5,896 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,632 円／平米 15万7,471 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211002203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市小中野８丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万992 円／平米 16万8,580 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,751 円／平米 16万4,477 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,396 円／平米 15万9,997 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市小中野８丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,453 円／平米 10万3,984 円／坪
推定価格 平米 坪	4万670 円／平米 13万4,455 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,623 円／平米 15万7,442 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情