路線価 (2023) 北海道札幌市東区東苗穂8条3-613-48 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 札幌市東区
北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48
(札幌東)
- 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅が多い住宅地域)
- 新道東駅 から 4500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
13万8,852 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万2,000 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
北海道
札幌市東区北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 新道東駅 から 4500m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 13万8,852 円 |
1平米当たり | 1平米 4万2,000 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
1,270万 円
(194 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 21万6,543 円
1平米 6万5,500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月07日
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調査実施日 | 2022年12月12日
|
鑑定評価額 総額 |
1,270万 円
(194 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 21万6,543 円/坪
1平米 6万5,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は東苗穂地区、東雁来地区を主に東区内の郊外の住宅地域一円。需要者は市内在住の戸建住宅目的の個人が主である。郊外住宅地の地価は地下鉄駅周辺の地価高騰から安値感のある郊外への需要拡大により上昇傾向が続いている。特に割安感が強かった当該近隣地域の地価は20%を超える上昇率で推移した。需要の中心は、土地が標準規模で1,300万円程度、新築の戸建物件は3千万円前後と思われる。 (2) 同一需給圏は、東苗穂地区・伏古地区等の郊外の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人等で把握される。市街化区域の東端部付近に所在し都心から遠隔ながら、都心部と比較した割安感は強く需要は堅調で、地価上昇率も大きい。今後は住宅価格の高額化や金融政策の変更等による不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、200㎡の更地で1000万~1500万円程度、新築戸建で3000万~3500万円程度。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ東雁来地区との境付近に存する一般住宅地域で、自己利用の戸建住宅を目的とした取引が大半を占める。アパート、戸建住宅の賃貸需要は極めて少なく、賃貸市場も形成されていない地域であるため収益価格の試算は断念した。主たる需要者は収益性より快適性を重視することから、本件では代表標準地との検討結果を踏まえ、取引市場の実態を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。自用の戸建住宅地で、快適性を重視する第一種低層住居専用地域に属し、収益性になじまないため、収益価格は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 新道東駅南東方
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距離 | 4500 m
|
土地の状態 | |
土地面積 |
58.7 坪
(194 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 50 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B1
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周辺の利用状況 | 中小規模一般住宅が多い住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 8 m
|
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 北側斜線高度地区
|
基準建ぺい率 | 50 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
札幌市東区北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48
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標準地の範囲 | |
東 | 100 m
|
西 | 50 m
|
南 | 100 m
|
北 | 100 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 12 m
|
奥行き | 17 m
|
面積 | 200 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特記すべき事項はない。
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街路 | 基準方位 北 8m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 北側斜線高度地区
|
指定建ぺい率 | 50 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 50 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。戸建用地需要が郊外へ拡大する中、割安感の強い当地域の地価は上昇傾向が続くと予測される。 (2)東部郊外の閑静な住宅地域で利用状況は安定的である。地価は上昇傾向にあるが、年末の金融政策の変更等により一部景気減速も懸念され、今後の不動産市場の動向に注視を要する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 21万6,543 円
1平米 6万5,500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 21万6,543 円
1平米 6万5,500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円 |
前年から次年への変動率 23.6 % | |
2022年 |
1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円 |
前年から次年への変動率 23.6 % | |
2019年 |
1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)低金利や土地不足、都心部との比較における割安感等を背景に、東区内の住宅地需要は堅調で地価も全域的に上昇傾向が続いている。 (2)低金利、物件不足、資材高、都心部と比較した割安感等から住宅価格は上昇傾向。年末に日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。 |
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地域要因 | |
(1)特に大きな変動要因はない。戸建用地需要の郊外への拡大等から、特に割安感の強かった当地域の地価は上昇が続き、その率も20%超で推移した。 (2)郊外に位置するが、地区内幹線に商業施設等が立地し利便性は比較的良好で、地下鉄沿線部の地価上昇が進む中、割安感は強く、地価上昇率は大きい。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
1231031103 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
7万2,034 円/平米
23万8,144 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万9,552 円/平米
22万9,939 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万6,240 円/平米
21万8,989 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万7,200 円/平米
22万2,163 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等3 | 北側斜線高度地区 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
1231031103 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6万3,984 円/平米
21万1,531 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万3,669 円/平米
21万490 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万4,968 円/平米
21万4,784 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万5,900 円/平米
21万7,865 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | 北側斜線高度地区 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
2221031103 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6万5,455 円/平米
21万6,394 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万3,576 円/平米
21万182 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万3,576 円/平米
21万182 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万4,500 円/平米
21万3,237 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 12 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等3 | 北側斜線高度地区 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2221031103 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6万4,299 円/平米
21万2,572 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万4,046 円/平米
21万1,736 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万5,353 円/平米
21万6,057 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万6,300 円/平米
21万9,188 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
1231031103 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区東苗穂8条3丁目613番48 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6万2,291 円/平米
20万5,934 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万1,616 円/平米
20万3,702 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万2,873 円/平米
20万7,858 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万3,800 円/平米
21万923 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等3 | 北側斜線高度地区 |
特別な事情 |