路線価 (2023) 青森県八戸市大字三日町4-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市大字三日町４番１
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,170万 円 (398 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,170万 円 (398 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、八戸市の中心部及び周辺の商業地域一円。需要者は県内外の飲食店、ホテル、不動産賃貸業等を手掛ける事業経営者にほぼ限定される。市場の需給動向として、中心商業地はコロナ禍の影響等で廃業する店舗も見られたが、最近では景況感の改善傾向が認められる。圏域内で大手ホテルの進出やマンションの建設が続き、明るい兆しも見られる。事業規模や取引当事者の属性により取引規模や価格は異なるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は八戸市の中心商業地域に加え、青森市・弘前市の中心商業地域にも及ぶ。典型的な需要者層は地元法人のほか、全国規模の大手法人と思料される。周辺では再開発の動きも見られるが、百貨店の閉店に伴う繁華性の低下や郊外への顧客流出等により商況は低迷している。需要の中心となる価格帯は、事業者の属性や業態、規模等により様々であり、見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は八戸市の中心商業地域で、メインストリートである国道沿いに各種テナントビルや店舗・事務所等が建ち並んでいる。取引の指標として収益性が検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したがって、信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、単価と総額との関連に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当市の中心的な商業地域でり、収益物件も多く見られることから、需要者は収益性を考慮のうえ投資判断を行うものと考えられる。しかし、想定建物の適切な賃料把握や収益の将来予測には限界があるほか、初期投資諸費用等の上昇もあり、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。よって本件では実際の不動産市場で生起した取引を基礎とし、実証的かつ市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅　南方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	120.4 坪 (398 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗、百貨店等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市大字三日町４番１
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	八戸市中心部のメインストリートに形成された商業地域
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)消費行動の変化や商業形態の多様化により、商業地として相対的地位は低下傾向。最近では再開発も散見され明るいニュースもあるが、核店舗となる百貨店閉店の影響もあり横這い乃至やや下落が継続すると予測する。 (2)八戸市の中心商業地域で、近年は再開発も進められているが、郊外型ＳＣへの顧客流出等に加え、百貨店の閉店も相俟って中心商業地域の相対的地位は低下傾向にあり、地価は微減傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八食センターの入込客数、宿泊施設の宿泊者数が８月時点で前年同期比を上回っている。観光需要が戻りつつある中で夜の飲食業は苦戦している。 (2)物価高により個人消費が下押しされている面はあるが、新型コロナの影響は収束しつつあり旅行や外食などのサービス消費は回復基調にある。
地域要因
(1)核店舗となる百貨店の閉店により大きく影響を受け、中心商業地において再開発の計画があるものの地価反転までは至らず横這い乃至やや下落が継続。 (2)市の主導により中心市街地の活性化が試みられているものの、百貨店の閉店に伴う繁華性の低下や郊外への顧客流出等の影響で地価は微減。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211202203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字三日町４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万168 円／平米 52万9,515 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,139 円／平米 43万6,852 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,139 円／平米 43万6,852 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210402203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字三日町４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,337 円／平米 36万1,468 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,656 円／平米 29万6,403 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,015 円／平米 44万3,054 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220402203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字三日町４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,150 円／平米 23万8,528 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,173 円／平米 27万4,970 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,934 円／平米 44万2,786 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200302203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字三日町４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,129 円／平米 22万5,234 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,129 円／平米 22万5,234 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,945 円／平米 39万6,538 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1191002203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字三日町４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万469 円／平米 26万6,031 円／坪
推定価格 平米 坪	8万469 円／平米 26万6,031 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,669 円／平米 44万1,910 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情