路線価 (2023) 青森県八戸市吹上2-2-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市吹上２丁目２番４４
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	699万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	699万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円／坪 1平米 4万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地周辺の商業地域及び住商混在地域一円。需要者は小売業やサービス業を営む地元の事業経営者等が中心と見られるが、自用の住宅地として取得する個人も考えられる。核店舗のない既存の近隣商業地域は空洞化及び繁華性の低下が久しく、コンビニエンスストアを除くと、新規の商業投資は非常に少ない。取引は、規模１３０㎡～２４０㎡程度、総額６００万～１，２００万円程度と、周辺住宅地並みの水準になっているとみられる。 (2) 　同一需給圏は、八戸市内のやや繁華性の低い商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、小売業やサービス業を営む自己使用目的で購入する個人で、地縁のない需要者の転入は少ない。大型店舗への顧客流出等により、既存の近隣商業地域は、空洞化及び繁華性の低下が進行し、核店舗のない商業地域の商業地需要は減退している。市場の中心となる価格帯は、取引規模、建物有無によって相当な幅があり、需要価格帯を見出すのが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。土地取引は収益性よりも自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの目線によって形成されている。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域内には自用の店舗等が多く、廃業等による空き店舗が賃貸に供されている状況にあり、商業用不動産の賃貸市場が形成されるに至っていないため、収益価格は低位に求められた。当地域においては、自用目的での取引がほとんどで、当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗に一般住宅等も混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市吹上２丁目２番４４
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	350 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心商業地域からやや離れた県道沿いの既成商業地域
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)廃業したとみられる空店舗が多く、一昨年には銀行も統合移転。発展的要素がなく、商業地域としてはさらに衰退していくとみられ、地価は今後とも下落基調で推移すると予測する。 (2)繁華性の低い近隣商業地域で、商業集積度が低く、新規投資もほぼ見られないことから、商業地域としては衰退傾向で推移すると予測する。地価は背後住宅の水準に近づき底値感から小幅下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロウィルス感染症の影響により、厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用情勢等、緩やかに持ち直している。 (2)　コロナ禍により飲食業を中心に未だ景気が厳しい状況にある業種もあるものの、県内景気は上向きつつあり、商業地の需要回復が期待される。
地域要因
(1)特段の変動要因はない。沿道では４万円／㎡前後の取引が多く、殆どが住宅建築目的である。 (2)　店舗や事業所等の新規進出の動きは見られず、商業地域としての繁華性は低下し、商業地需要の減退に伴い、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210302203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市吹上２丁目２番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,141 円／平米 12万9,400 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,184 円／平米 14万9,378 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,184 円／平米 14万9,378 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210702203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市吹上２丁目２番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,614 円／平米 16万718 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,842 円／平米 18万1,308 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,550 円／平米 15万588 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220102203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市吹上２丁目２番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,337 円／平米 13万9,966 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,035 円／平米 15万2,192 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,035 円／平米 15万2,192 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220402203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市吹上２丁目２番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,745 円／平米 21万741 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,302 円／平米 20万9,276 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,105 円／平米 15万2,423 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220502203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市吹上２丁目２番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,858 円／平米 9万8,711 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,681 円／平米 15万4,327 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,265 円／平米 15万2,952 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情