路線価 (2023) 青森県八戸市大字廿三日町28-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市大字廿三日町２８番１
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,390万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,390万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,966 円／坪 1平米 7万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八戸市の中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者は県内外の法人事業者が中心。事務所ビルや店舗が建ち並び市中心部に連続する商業地域で、中心市街地再開発の進展もあり繁華性の回復が期待されていたが、新型コロナの影響が残る中、老舗百貨店の閉店等もあり将来的な需要は不透明で地価は弱含みで推移している。取引価格は需要者の事業規模や利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は当市の中心部及び周辺の商業地域一円。典型的な需要者層は地元法人のほか全国規模の大手資本等が想定される。中心市街地はコロナ禍からの回復の傾向も見られるものの、当地域は事務所を中心とする業務系の商業地域であり、地域経済の低迷もあって需要は弱含みの状況である。需要の中心となる価格帯は、取引当事者の属性や資本力等により様々であり、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市の中心部に連続する国道沿いの中心商業地域であるため、収益性が指向される傾向が強い。しかし、自用目的の取引が支配的である上、新型コロナにより企業活動が鈍化する中で、将来の賃料改定の想定や空室率の査定等が困難となり、その分収益価格が低位に試算され信頼性が低くなっている。したがって、市場の実態を反映し信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 貸店舗やオフィスビルも見られる商業地域であるが、賃貸市場が未成熟であり土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。取引の指標として収益性が考慮される地域ではあるが、取引価格を指標として地価水準が形成されているものと認められる。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	178.5 坪 (590 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所、店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市大字廿三日町２８番１
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに店舗や事務所ビルが建ち並ぶ業務系の商業地域
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商業地に連続する業務系の商業地域で、市街地再開発の進展もあり繁華性の回復が期待されていたが、長引くコロナ禍や中心商業地での店舗の閉鎖等も相まって需要は弱く地価も弱含み傾向で推移すると予測する。 (2)中心商業地では徐々にコロナ禍からの回復の傾向も見られるが、隣接する当地域は事務所等を中心とする商業地域であり、需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 24万7,619円 1平米 7万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 24万7,619円 1平米 7万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響で減少していた人出は回復し景気は持ち直しつつあるものの、地域、業種によっては不透明が残り需要も弱含みのままである。 (2)県内景気は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。個人消費は全体としては回復しつつある。
地域要因
(1)長引くコロナ禍や中心部での老舗百貨店の閉店等の影響もあり地域では繁華性に陰りが見えており、需要は弱含みで将来的にも流動的である。 (2)国道沿いの事務所等を中心とする商業地域であり、事務所需要は弱く地価は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220402203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字廿三日町２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,150 円／平米 23万8,528 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,173 円／平米 27万4,970 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,516 円／平米 25万2,962 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211102203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字廿三日町２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,653 円／平米 18万7,295 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,079 円／平米 25万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字廿三日町２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,829 円／平米 18万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,284 円／平米 17万6,157 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,111 円／平米 25万4,929 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210402203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字廿三日町２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,311 円／平米 18万2,858 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,145 円／平米 21万2,063 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,182 円／平米 25万1,858 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情