路線価 (2023) 青森県八戸市沼館2-1-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市沼館２丁目１番６
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (568 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (568 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円／坪 1平米 5万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は当市の路線商業地域並びに商住混在地域一円。需要者は県内外の法人が中心で、周辺では大型ＳＣや国道沿いを中心に県外資本によるチェーン店の新規出店等が見られる。近隣地域は中小事業所を中心に住宅混在の路線商業地域で、周辺地域の発展の影響が見られるものの繁華性が低く、需要は弱含み傾向にある。市場での中心となる価格帯は、中心商業地の取引は少なく、取引の事情により規模はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は八戸市の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は自動車関連や小売業等を経営する県内の事業経営者が中心で、規模によっては県外の大手法人も想定される。沼館地区及び周辺は住宅地需要の高い地域で、商業地についても潜在的な需要は高まり、新型コロナウイルスの影響を受けるものの、地価はやや下落から横ばい傾向である。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当地域は市中心部北側に位置する路線商業地域で、自用の事業所や営業所等が多く、商業地として一面的には投資採算性が着目されるところであるが、各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がより適正と認められる。しかし、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 八戸市沼館地区の路線商業地域である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外型店舗は賃料水準や管理運営形態がまちまちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	171.8 坪 (568 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼住宅
構造	ブロック造:B その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車関連店舗、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市沼館２丁目１番６
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	280 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	21 m
面積	570 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	自動車関連店舗や住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　今後とも自動車関連店舗や住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として推移するものと予測される。周辺地域の発展の影響があるものの、繁華性が低いことから需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (2)自動車関連店舗や住宅等が建ち並び大型店舗に近接する路線商業地域で、一定の需要はあり、周辺地域の影響で、地価はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心商業地域を除き設備投資は依然低迷状態にある。経済の先行き不透明感が見られ、商業地の需要は全般的に弱含み傾向にある。 (2)八戸市の人口は減少、世帯数は微増。地価は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。
地域要因
(1)事業所施設を中心とした住宅等が混在する大型商業施設近接の路線商業地域で、周辺地域発展は見られるものの地価は安定的に推移している。 (2)大型店舗に近接する路線商業地域で、一定の需要はあり、周辺地域の影響で、地価はやや下落から横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220702203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市沼館２丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,343 円／平米 15万9,822 円／坪
推定価格 平米 坪	6万203 円／平米 19万9,031 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,212 円／平米 18万5,837 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220302203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市沼館２丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,884 円／平米 15万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,046 円／平米 22万4,960 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,684 円／平米 18万4,091 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220102203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市沼館２丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,846 円／平米 14万8,261 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,958 円／平米 18万1,691 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,775 円／平米 18万7,698 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市沼館２丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,829 円／平米 18万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,284 円／平米 17万6,157 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,736 円／平米 18万4,263 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情