路線価 (2023) 愛知県豊川市上長山町東新屋87-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊川市愛知県豊川市上長山町東新屋８７番１
価格時点	2023 年
駅名	長山駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (911 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (911 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,535 円／坪 1平米 2万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊川市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁を有する市内在住者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。市街化調整区域は、公法上の建築規制が強く利便性も劣るため、宅地の需要及び供給は低調である。需要の中心となる価格帯は、市場における取引が少なく、画地規模により総額が大きく相違するため把握が困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ飯田線沿線で豊川市市街化調整区域を中心とする住宅地域。需要者の中心は当市内居住者であり、他地域からの転入は少ない。当市郊外に位置し、徒歩圏内に生活利便施設が存しないことから、地縁者や世帯分離に伴う限定的な需要に止まるため、需給及び市場は軟調傾向にある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地の画地規模で総額２７百万円前後と把握されるが、新築の戸建物件は供給が少ないため、価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域には、貸家が少なく賃貸市場が未成熟で、経済合理性の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から比較検討して求めた実証的な価格である。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅のほか、作業所等が混在する住宅地域で集合住宅の供給は殆ど見受けられない。また、当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が極めて未成熟であるため、収益価格の適用は断念した。よって、本件においては実証的かつ説得性の高い比準価格を妥当と判断して採用し、単価と総額との関連、代表標準地から規準した価格との均衡、市場の需給動向等も留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長山駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	275.6 坪 (911 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか、作業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊川市愛知県豊川市上長山町東新屋８７番１
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が多い旧来からの住宅地域で、現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)農家住宅主体の農家集落地域であり、利用状況は概ね現状を維持するものと予測する。需給とも落ち着いているため、地価水準は横ばいないし若干弱含みの推移と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,535 円 1平米 2万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材・燃料価格の上昇等が懸念されるものの、底堅い需要に支えられ、総じて宅地取引市場は堅調である。 (2)当市は東三河主要市として全般に地価が安定しているが、大型商業施設の誘致（令和５年春開業予定）、産業道路の整備・充実等から市況は回復傾向。
地域要因
(1)郊外の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)郊外の農家集落地域で急激な地価下落は認められないが、利便性に劣ることから相対的需要は少なく、需要者が限定される傾向がより強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊川０４２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市上長山町東新屋８７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,990 円／平米 10万9,065 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,582 円／平米 12万940 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,919 円／平米 9万5,606 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊川０４３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市上長山町東新屋８７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,893 円／平米 13万8,498 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,893 円／平米 13万8,498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,924 円／平米 9万8,929 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊川０５３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市上長山町東新屋８７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,373 円／平米 18万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,373 円／平米 18万3,063 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,138 円／平米 10万6,248 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊川０５３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市上長山町東新屋８７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,978 円／平米 15万8,615 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,930 円／平米 15万8,457 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,455 円／平米 15万6,886 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊川０５３９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市上長山町東新屋８７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,931 円／平米 12万8,706 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,726 円／平米 13万1,334 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,291 円／平米 8万6,918 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情