路線価 (2023) 愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊川市愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷４１番
価格時点	2023 年
駅名	小田渕駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円／坪 1平米 4万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊川市外延部の市街化調整区域内の住宅地域であり、主たる需要者は地縁的若しくは血縁的結合性を有する一次取得者層である。市街化調整区域内では相対的に取引件数が少なく、需要者も限定されるため需要はやや弱含みの状況が続いており、地価は下落傾向にある。このような状況の中、土地の形状や規模、街路条件等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は豊川市の市街化調整区域内における集落地域一円である。需要者の中心は旧御津町に地縁性を有する一次取得者層である。外部からの流入が殆ど見られないことから需要は少なく、市街化調整区域内集落地域における市場はやや軟調傾向にある。市場で需要の中心となる価格帯は、面積等によるバラツキから取引総額の把握は困難であるが、土地単価で４０，０００円／㎡～５０，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は公法上の規制及び賃貸市場の需給動向等より求めることができなかった。個人需要者による住宅建築を目的とする取引が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は旧御津町地内のやや利便性に劣る集落地域で、農家住宅、一般住宅が混在する利用状況にある。地域内にアパート等収益物件はなく、公法規制により賃貸物件を新たに建設することは難しい。また経済合理性を有する賃貸市場が成立していないため収益価格は求められなかった。従って、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小田渕駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	140 坪 (463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊川市愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷４１番
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に位置する既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが相対的競争力が低く需要は弱含みであるため、地価は下落傾向にあるものと予測する。 (2)農家住宅、一般住宅等が混在する旧来からの集落地域であり、外部からの流入はほとんど無く今後も現状維持にて推移していくものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による需要の低迷から回復傾向にあるが、豊川市内の住宅地域では二極化の傾向が見られる。 (2)土地需要は全般的に安定しているが、一部地域において様子見の動きも散見されることから、依然として価格の二極化が進んでいる。
地域要因
(1)市街化調整区域内の既成住宅地域であり、需要はやや弱含みの状況が続いている。 (2)旧来からの農家集落地域であり、利便性に劣っているため外部からの流入はなく、特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊川０５３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,620 円／平米 17万3,962 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,673 円／平米 17万4,137 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,071 円／平米 13万9,087 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊川０４３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,893 円／平米 13万8,498 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,893 円／平米 13万8,498 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,402 円／平米 14万181 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊川０５３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,931 円／平米 12万8,706 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,726 円／平米 13万1,334 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,766 円／平米 13万1,466 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊川０４２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,990 円／平米 10万9,065 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,582 円／平米 12万940 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,463 円／平米 13万465 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊川０５３９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市御津町上佐脇屋敷４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,755 円／平米 16万4,490 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,755 円／平米 16万4,490 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,054 円／平米 12万9,113 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情