路線価 (2023) 愛知県豊川市下長山町堺84-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊川市愛知県豊川市下長山町堺８４番４外
価格時点	2023 年
駅名	牛久保駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,983 円／坪 1平米 7万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ飯田線及び名鉄豊川線沿線の住宅地域であり、主たる需要者は市内に居住する一次取得者層である。当該近隣地域は利便施設に近在し、比較的良好な居住環境を有することや総額としての値頃感もあり、需要は堅調に推移していることから地価は上昇傾向にある。このような状況の中、市場の中心となる価格帯は土地で１，０００～１，５００万円、土地建物一体で２，７００～３，２００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は牛久保駅勢圏を中心として豊川市内の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住または勤務先を有する一次取得者である。近隣地域は画地の配置や街路条件等にやや難のある旧来からの住宅地域であるが、鉄道駅や中心市街地に比較的近いことから土地需要は比較的安定している。土地は１，０００万～１，４００万円程度、新築戸建は２，２００万～３，２００万円程度が需要の中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の画地条件等より求めることができなかった。居住の快適性を重視する個人需要者による取引が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の規模より賃貸経営が可能な共同住宅等の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力をほとんど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牛久保駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊川市愛知県豊川市下長山町堺８４番４外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	190 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であるが、周辺住宅地域と比較した割安感もあり、地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (2)戸建住宅の増えつつある住宅地域で今後も徐々に熟成しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による需要の低迷から回復傾向にあるが、豊川市内の住宅地域では二極化の傾向が見られる。 (2)豊川市内の住宅地需要にも回復の兆しがみられるが外延部等ではなお下落傾向が残る。
地域要因
(1)周辺に利便施設等が立地し、幹線道路への連絡性も良好であることから需要は堅調に推移している。 (2)地域要因に大きな変化はないものの戸建住宅は増え居住環境は整いつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊川０４３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市下長山町堺８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,471 円／平米 20万9,835 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,122 円／平米 25万4,965 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,077 円／平米 23万8,287 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊川０５２０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市下長山町堺８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,502 円／平米 28万2,670 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,502 円／平米 28万2,670 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,870 円／平米 24万7,520 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊川０４３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市下長山町堺８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,809 円／平米 25万7,237 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,809 円／平米 25万7,237 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,816 円／平米 24万7,342 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊川０５２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市下長山町堺８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,130 円／平米 30万1,276 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,130 円／平米 30万1,276 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,671 円／平米 24万250 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情