路線価 (2023) 愛知県津島市鹿伏兎町下春日台10-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 津島市愛知県津島市鹿伏兎町下春日台１０番２
価格時点	2023 年
駅名	永和駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	765万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	760万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円／坪 1平米 4万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ関西本線及び名鉄津島線を最寄駅とする住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人が中心であり、一次取得者層が多い。日光川沿いの市街化調整区域内の住宅団地で同一需給圏外からの流入はほとんど見られない。郊外の利便性がやや劣る地域ではあるが既に地価は低位にあるため地価はやや弱含みながらも安定的に推移している。土地は１８０㎡で８００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円までとなっている。 (2) 同一需給圏は津島市を中心に周辺市町に広がる市街化調整区域内の住宅地域と判定した。主たる需要者は圏内居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。市中心部から離れた住宅団地で人気は弱く、地勢が低く水害リスク等の影響も想定される地域である。そのため、価格水準は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地が６００～９００万円、新築戸建住宅が２０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的の取引が大半を占め賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。信頼性のある取引事例を多数得られたことから比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、津島市及び愛西市内における住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の画地条件や賃貸市場の成熟度により収益物件の想定は非現実であるため、適用を断念した。本件では、自用目的の取引需要が中心で、居住の快適性、市場性を重視して価格形成される蓋然性が高いため、代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	永和駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	日光川右岸沿いに開発された中規模住宅団地
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津島市愛知県津島市鹿伏兎町下春日台１０番２
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	150 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の住宅団地であり、既に熟成している。住民の入れ替わりは一部見られるものの、概ね現状を維持して推移するものと予測される。 (2)日光川に隣接する住宅団地である。価格形成に影響を与える特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津島駅東部の徒歩圏内住宅地においては需要は安定しつつある。その他の住宅地は依然として下落傾向にあるもののその下げ幅は縮小している。 (2)新型コロナウイルス感染症や社会情勢の影響は限定的だが、人口減少、高齢化の進行、災害リスク等により総じて不動産市場は低迷傾向にある。
地域要因
(1)日光川沿岸部の住宅団地であり、利便性がやや劣る地域である。地価は下落傾向にあるもののその下落幅は割安感から縮小している。 (2)日光川に隣接する住宅団地である。地震による津波や地盤の液状化リスクが高い地域で選好性に劣るため、地価は引き続き下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ津島０４１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	津島市
地域	愛知県津島市鹿伏兎町下春日台１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,212 円／平米 15万9,389 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,019 円／平米 15万8,751 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,019 円／平米 15万8,751 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ津島０５１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	津島市
地域	愛知県津島市鹿伏兎町下春日台１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万134 円／平米 16万5,743 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,053 円／平米 16万2,169 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,142 円／平米 13万9,321 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ愛西０５３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県津島市鹿伏兎町下春日台１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,131 円／平米 16万2,427 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,147 円／平米 15万5,868 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,597 円／平米 12万4,296 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ津島０４１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	津島市
地域	愛知県津島市鹿伏兎町下春日台１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,606 円／平米 15万773 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,604 円／平米 17万603 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,920 円／平米 13万8,588 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情