路線価 (2023) 青森県黒石市大字市ノ町44 坪・平米
2023
路 線 価
青森県 黒石市
青森県黒石市大字市ノ町４４番
(黒石)
- 周辺状況： 商業地 (小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域)
- 黒石駅 から 640m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
5万2,896 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
1万6,000 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
青森県
黒石市青森県黒石市大字市ノ町４４番
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 黒石駅 から 640m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 5万2,896 円 |
| 1平米当たり | 1平米 1万6,000 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2022年12月02日
|
| 鑑定評価額 総額 |
587万 円
(295 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 6万5,789 円
1平米 1万9,900 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月13日
|
| 鑑定評価額 総額 |
584万 円
(295 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 6万5,459 円／坪
1平米 1万9,800 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、黒石市の商業地域一円。需要者の中心は、地元の事業者である。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、中心部の既成商業地は弘前市、黒石市のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は市中心部の商業地域。需要者は地縁を有する事業者が中心である。新型コロナ流行前から中心商店街は衰退傾向著しく、郊外型店舗が充実する他市への顧客流出が続いている。よって、このような繁華性の低下から新規出店を企図した不動産取引は殆ど見られず、今後も需要は減退傾向が続くと予測する。需要の中心となる価格帯は、需要者ごとに様々であり、一様には見出しがたい状況である。 |
|
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内には自用の店舗が多く、経済合理性に見合う賃料設定が困難であるため、収益価格は低位に試算された。地域では自用目的での取引が大半で、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
|
| 交通 | |
| 交通施設 | 黒石駅南東方
|
| 距離 | 640 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
89.2 坪
(295 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 店舗兼住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 7 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
県道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 90 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 400 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
黒石市青森県黒石市大字市ノ町４４番
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 50 m
|
| 西 | 20 m
|
| 南 | 110 m
|
| 北 | 20 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 低層店舗兼事務所地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 13 m
|
| 奥行き | 23.5 m
|
| 面積 | 300 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 空洞化が顕著な中心商店街（通称：市ノ町商店街）
|
| 街路 | ７ｍ県道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 90 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 400 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1) 既成商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。地価は背後の住宅地に近づいており底値で、横ばいで推移するものと予測される。 (2) 中心市街地に位置する商業地域であり、当面は現状を維持すると予測する。新型コロナ流行前から衰退傾向著しく、今後も商業地需要の減退から地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 低層店舗兼事務所地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 6万5,789 円
1平米 1万9,900 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 6万5,459 円
1平米 1万9,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円 |
|
前年から次年への変動率
-0.5 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1) 中心部の既成商業地は弘前市、黒石市のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。 (2) 人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの流行以前から、地域経済の衰退が著しいため新規出店は少なく商業地の需要は減退している。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1) 需要は弱含みであるが、地価は背後の住宅地に近づいており底値で横ばいである。 (2) 近隣地域及びその周辺の土地利用に特別の変化はない。 |
|
| 個別的要因 |
(1) 個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1200202204 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 黒石市 |
| 地域 | 青森県黒石市大字市ノ町４４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万1,115 円／平米
6万9,806 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万1,926 円／平米
7万2,487 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,861 円／平米
6万5,660 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,900 円／平米
6万5,789 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 15 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 南 |
| 側道幅員1 | 4 m |
| 側道方位2 | 西 |
| 側道幅員2 | 3.5 m |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1201102204 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 黒石市 |
| 地域 | 青森県黒石市大字市ノ町４４番 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万8,006 円／平米
5万9,528 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万9,907 円／平米
6万5,813 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,907 円／平米
6万5,813 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,900 円／平米
6万5,789 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 80 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 7.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1210402204 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 黒石市 |
| 地域 | 青森県黒石市大字市ノ町４４番 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万5,716 円／平米
5万1,957 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万9,857 円／平米
6万5,647 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,857 円／平米
6万5,647 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,900 円／平米
6万5,789 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 8.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 7.5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220102204 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 黒石市 |
| 地域 | 青森県黒石市大字市ノ町４４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,735 円／平米
3万2,184 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万8,680 円／平米
6万1,756 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,705 円／平米
6万5,145 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,700 円／平米
6万5,128 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 8.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220202204 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 黒石市 |
| 地域 | 青森県黒石市大字市ノ町４４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万2,091 円／平米
3万9,973 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万7,606 円／平米
5万8,205 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,694 円／平米
6万5,108 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,700 円／平米
6万5,128 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 330 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 5.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |