路線価 (2023) 青森県黒石市大字山形町10-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 黒石市青森県黒石市大字山形町１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	黒石駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (826 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (826 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、黒石市の商業地域一円。需要者の中心は、地元の事業者である。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、中心部の既成商業地は弘前市、黒石市のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 　同一需給圏は市中心部の商業地域。需要者は地縁を有する事業者が中心である。新型コロナ流行前から中心商店街は衰退傾向著しく、郊外型店舗が充実する他市への顧客流出が続いている。よって、このような繁華性の低下から新規出店を企図した不動産取引は殆ど見られず、今後も需要は減退傾向が続くと思料する。需要の中心となる価格帯は、様々であり一様には見出しがたい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域内には自用の店舗等が多く、経済合理性に見合う賃料設定が困難であるため、収益価格は低位に試算された。地域では自用目的での取引が大半で、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒石駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	249.8 坪 (826 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼倉庫
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所、住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	82 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	黒石市青森県黒石市大字山形町１０番１外
標準地の範囲
東	270 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	42 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧態依然とした店舗に住宅も多く混在する商業地域（旧山形街道沿い）
街路	１０．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。弘前市等のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)　衰退傾向が著しい旧来型の商店街であり、当面は現状を維持すると予測する。自用の空き店舗が多く、取り壊し後は長期間空地になることが多い。今後も繁華性の低下が進み、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　中心部の既成商業地は弘前市、黒石市のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの流行以前から地域経済の衰退が著しいため、新規出店は少なく商業地の需要は減退している。
地域要因
(1)　一般的要因に記載している理由で、需要は弱含みである。 (2)　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、地域経済の衰退による繁華性の低下から地価は下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)　近商と一住居（指定建蔽率６０％）に跨る画地であるため、基準建蔽率は面積按分による。 (2)　近商と一住居（指定建蔽率６０％）に跨っているため、基準建蔽率は面積按分により査定した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200202204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	黒石市
地域	青森県黒石市大字山形町１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,115 円／平米 6万9,806 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,926 円／平米 7万2,487 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,183 円／平米 5万6,807 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1201102204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	黒石市
地域	青森県黒石市大字山形町１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,006 円／平米 5万9,528 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,907 円／平米 6万5,813 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,235 円／平米 5万6,979 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210802204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	黒石市
地域	青森県黒石市大字山形町１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,134 円／平米 6万9,869 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,388 円／平米 6万4,097 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,264 円／平米 5万7,075 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220102204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	黒石市
地域	青森県黒石市大字山形町１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,735 円／平米 3万2,184 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,680 円／平米 6万1,756 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,028 円／平米 5万6,295 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220202204 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	黒石市
地域	青森県黒石市大字山形町１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,091 円／平米 3万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,606 円／平米 5万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,945 円／平米 5万6,020 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情