路線価 (2023) 愛知県豊田市駒場町東89-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊田市愛知県豊田市駒場町東８９番３外
価格時点	2023 年
駅名	三河八橋駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円／坪 1平米 6万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊田市の市街化調整区域の住宅地域を始めとして、隣接する知立市、刈谷市等の圏域。需要者の中心は、豊田市の地縁者や血縁者を主体としており転入者は少ない。当該地域は、街路の狭い旧来からの住宅地域であるが、自動車産業の業績が好調で住宅の取得意欲が旺盛なため、市南西部の市街化調整区域の住宅需要は底堅さが見られる。市場の中心価格帯は、土地は２，０００万円～２，５００万円程度、新築の建売住宅は３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は豊田市及び隣接市の市街化調整区域における住宅地域である。主たる需要者の属性は地縁的関係を有する周辺地域の居住者等である。農家住宅等を中心とする住宅地域であり、市街化調整区域であるが熟成度は高く、コロナ禍が継続しているものの、相応の需要が認められる。土地のみで２，０００～２，５００万円程度であるが、規模、取引当事者・目的等により水準は変化する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の公法上の制限を鑑み、賃貸住宅の想定が現実的ではないと判断されるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ、類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を得られた。本件では、地域的に取引価格の水準が不動産価格の規範となっていることから、比準価格を採用し、豊田市の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅を主とする市街化調整区域内の住宅地域で、自己居住用目的を主とし、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する市街化調整区域の住宅の取引事例から比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三河八橋駅西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旧来の農家住宅等が密集する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊田市愛知県豊田市駒場町東８９番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)知立市との市境に近い古くからの農家集落地域である。土地利用に変化がないため、今後とも現状を概ね維持していくものと見込まれ、地価については、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)市南部郊外の農家住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、コロナ禍が継続しているものの、概ね良好な地域経済と相対的割安感から需要は相応に認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 20万2,327円 1平米 6万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 20万2,327円 1平米 6万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊田市の住宅地は、景気が緩やかに持ち直している中で、住宅ローンが低金利にあること、自動車産業が好業績にあることを背景に活況を見せている。 (2)コロナ禍が継続している状況の中、地域経済の中長期的な見通しに若干明るい兆しがみられ、二極化の下ではあるものの、改善傾向が散見される。
地域要因
(1)市街化調整区域の住宅地域であり、土地利用が硬直的で変化が見られないため、地域要因に変動はない。 (2)市南部郊外の熟成度の高い農家住宅地域で特段の変動要因はない。地価の堅調さが継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊田０４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県豊田市駒場町東８９番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,826 円／平米 20万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,580 円／平米 21万195 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,878 円／平米 21万4,487 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊田０５１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県豊田市駒場町東８９番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万742 円／平米 20万813 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,931 円／平米 19万4,826 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,775 円／平米 19万1,004 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊田０５３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県豊田市駒場町東８９番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万7,572 円／平米 28万9,513 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,156 円／平米 27万8,220 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,477 円／平米 20万6,549 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊田０５３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県豊田市駒場町東８９番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,880 円／平米 22万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,688 円／平米 19万7,329 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情