路線価 (2023) 青森県五所川原市字一ツ谷538-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 五所川原市青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５
価格時点	2023 年
駅名	五所川原駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	431万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	428万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万500 円／坪 1平米 1万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は五所川原市街地内の住宅地域。需要者は市内在住の１次取得者が中心で、同一需給圏外からの転入者も見られる。当市では「エルムの街ＳＣ」周辺の新興住宅地に需給が集中し、当該地域のミニ開発等は活発である。一ツ谷地区は街区が整然として住環境が良いため安定的な需要があり、最近土地取引が比較的多く見受けられる地域である。土地は２５０㎡前後で４００～５５０万円、新築戸建物件は２，３００万円程度が需要価格帯と認められる。 (2) 　同一需給圏は、当市街地内の住宅地域、特に市街地東部の住宅地域である。需要者は当圏域に地縁性を有する給与所得者等の一次取得者層が中心である。当地域は商業施設に近く利便性良好な住宅地であるため需要が堅調で、地価は横ばいから上昇傾向にある。土地は２００～３００㎡程度で総額３００～５００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心価格帯と推察する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件が少なく、経済合理性の観点から賃貸住宅の経営が成り立つ程の賃貸需要も認められないため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域にはアパートも介在するが、最近の建築費高騰により投資採算性に見合う収益物件の想定が困難となったため、収益価格の試算は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格が形成されているのが一般的である。よって、市場の実態をより反映した比準価格の採用を妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	五所川原駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五所川原市青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	70 m
北	420 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空地も残る区画整然とした住宅地域。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。区画整然とした住宅地域で住環境が良いため底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (2)国道３３９号東側背後に位置する利便性良好な住宅地域である。地域内に特別の変動要因はないものの、区画整然とした地域で選好性が高く、地価は横ばいから上昇基調で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万500 円 1平米 1万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、世帯数は微増。県内の景気は持ち直している。但し、住宅投資は建築費高騰の影響もあり、弱めの動きとなっている。 (2)五所川原市の人口は減少傾向が継続、土地取引は８月時点、前年同期比マイナスであるが、新設着工戸数は前年同期比でプラスとなっている。
地域要因
(1)住環境や利便性が良いため安定的な需要が認められる。土地取引が活発で、価格も底堅い。以上の点から地価は上層に転じたと判断した。 (2)交通利便性の良い住宅地域として需要は底堅い。割安感があるため取引が比較的多く、高値取引が増えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200502205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万172 円／平米 6万6,689 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,897 円／平米 6万2,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,526 円／平米 6万1,247 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211202205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,660 円／平米 6万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,334 円／平米 6万612 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,334 円／平米 6万612 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220202205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,151 円／平米 6万7 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,521 円／平米 6万1,230 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,338 円／平米 6万625 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220602205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,388 円／平米 5万7,485 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,326 円／平米 7万3,810 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,451 円／平米 6万999 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情