路線価 (2023) 青森県五所川原市字大町508-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 五所川原市青森県五所川原市字大町５０８番３
価格時点	2023 年
駅名	五所川原駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	955万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	959万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円／坪 1平米 4万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は五所川原市の中心的商業地域一円。商業地の場合、今の時勢を鑑みると市場動向の把握や需給予測は困難である。当地域は観光需要に支えられた店舗が多いため、コロナ禍の直撃を受け商業収益性は悪化した。一方、昨夏は立佞武多が再開され、観光客の回帰が期待されるものの、中心商業地の取引は極端に少ない反面、価格は低廉なものが多いなど、地価が回復している兆候は見られない。このような背景もあり、中心となる需要価格帯も見出せない。 (2) 　同一需給圏は五所川原市内の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、市内外で事業を展開する個人及び法人事業者。コロナ禍の影響で商況は悪化、地域経済は大きく影響を受けたが、最近は回復の兆しが見られる。しかしながら先行きは不透明で地価は反転には至らず、やや下落乃至横這いが継続。需要の中心価格帯は、事業規模や取引当事者の属性により異なるため見いだしがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟である。また、土地建物の元本価格に見合った賃料水準も形成されておらず、収益価格は低位に試算された。このため、商業地域であっても自用目的の取引が支配的であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当地域において旧来から続く商店が多く見られ、効率重視の新規のテナント用物件は少ない。したがって、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたと考えられる。よって、市場性を反映している比準価格がより実証的であり、当価格を採用するのが適正妥当と判断し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	五所川原駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ区画整理済の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五所川原市青森県五所川原市字大町５０８番３
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「立佞武多の館」を核として区画整理された商業地域。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)立佞武多の館をはじめ、観光客向け店舗などコロナ禍の直撃を受けた業種が多く厳しい状況にあったが、回復の兆しが見られる。但し、先行きにはなお不透明感が残るため、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (2)観光需要、インバウンド需要の喪失により、地域経済は影響を大きく受けたが最近は回復傾向にある。８月には「立佞武多」が再開、観光需要の復活への期待から、地価はやや下落から横這い圏内で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直している。個人消費は全体としては回復している。企業の業況感は、非製造業が改善したことから、全産業でも改善した。 (2)五所川原市の人口は減少傾向が継続、土地取引は８月時点、前年同期比マイナスであるが、新設着工戸数は前年同期比でプラスとなっている。
地域要因
(1)今後の観光需要の回復が期待されるものの、中心商業地の取引は極端に少なく、かつ低廉なものが多いため、地価は未だ下落傾向にあると判断した。 (2)観光需要、インバウンド需要の喪失により商況が低迷していたが、「立佞武多」も再開され観光需要が戻りつつあるとみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201202205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字大町５０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,346 円／平米 13万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,767 円／平米 13万1,470 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,973 円／平米 15万1,987 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210502205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字大町５０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,238 円／平米 14万9,557 円／坪
推定価格 平米 坪	4万603 円／平米 13万4,234 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,014 円／平米 14万8,816 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210502205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字大町５０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,009 円／平米 6万2,844 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,339 円／平米 12万3,443 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,383 円／平米 14万118 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210902205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	五所川原市
地域	青森県五所川原市字大町５０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万102 円／平米 3万3,397 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,835 円／平米 9万8,635 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,480 円／平米 15万357 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情