路線価 (2023) 青森県十和田市稲生町31-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 十和田市青森県十和田市稲生町３１番２外
価格時点	2023 年
駅名	三沢駅 から 15000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円／坪 1平米 3万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、十和田市及び三沢市内の商業地域一円。需要者は、小売業等を営む法人や個人事業者が中心で、圏外からの需要は少ない。十和田市は観光資源に恵まれているが、コロナ禍により観光入込客数は減少し、未だ商況を回復するには至っていない。商業地域の繁華性の低下により、商業地に対する需要は弱含みの状況にあり、地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、需要者の属性や資力により様々であることから見出し難い。 (2) 同一需給圏は十和田市内の商業地域一円、需要者は十和田市内の法人、個人事業者が中心である。周辺地域では第二期中心市街地活性化事業により令和４年にまちなか交通広場、十和田市地域交流センターがそれぞれ運用開始され、まちなか交通広場隣接地に商業施設が建設されているが、コロナ禍の影響並びに地域経済の低迷もあって需要は弱含みである。現状では商業地の取引は少なく、市場での中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内には自用の店舗等が多く、廃業等による空店舗が賃貸に供されている状況にあり、商業用不動産の賃貸市場が形成されるに至っていないため、収益価格は低位に求められた。当地域においては、自用目的での取引がほとんどで、当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は十和田市の中心商業地域であるが、近年は中心部が衰退傾向にあるため貸店舗需要は殆ど存在せず、このような状況から収益価格も低位に試算された。当地域は自用の小規模店舗が多いことから代替性のある取引事例から試算された比準価格の信頼性が高いと判断されるので比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三沢駅南西方
距離	15000 m
土地の状態
土地面積	132.2 坪 (437 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	十和田市青森県十和田市稲生町３１番２外
標準地の範囲
東	140 m
西	90 m
南	140 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	50 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	核となる店舗がなく衰退傾向にある中心的商業地域。
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型の大型ＳＣ等へ顧客流出が進み、空店舗や空地が増え、繁華性は低下している。再開発への期待感はあるものの、コロナ禍による観光客数減少の影響は大きく、先行きは不透明な状況にある。 (2)亀屋等の核店舗の撤退以降、空店舗が増加し衰退が続いている。周辺地域ではまちなか交通広場、十和田市地域交流センターがそれぞれ運用開始されたが、コロナ禍の影響、地域経済の低迷もあって需要は弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍により飲食業を中心に未だ景気が厳しい状況にある業種もあるものの、県内景気は上向きつつあり、商業地の需要回復が期待される。 (2)県内景気は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。個人消費は全体としては回復しつつある。
地域要因
(1)　空洞化が深刻な旧来からの商店街で空き店舗も多く、店舗需要は乏しい状況にあり、地価は下落基調で推移している。 (2)郊外大型ＳＣへの顧客流出等により商況は低迷。閉店した店舗や駐車場が目立ち土地需要は弱含み。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200702206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市稲生町３１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,574 円／平米 7万1,324 円／坪
推定価格 平米 坪	3万558 円／平米 10万1,025 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,182 円／平米 10万3,088 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211202206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市稲生町３１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,336 円／平米 8万455 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,361 円／平米 8万3,843 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,387 円／平米 10万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220102206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市稲生町３１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万326 円／平米 6万7,198 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,052 円／平米 10万2,658 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,052 円／平米 10万2,658 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220702206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市稲生町３１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
標準価格 平米 坪	3万702 円／平米 10万1,501 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220802206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市稲生町３１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,287 円／平米 3万7,315 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,762 円／平米 9万8,393 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情