土地路線価格
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路線価 (2023) 愛知県西尾市一色町松木島中切26 坪・平米

2023
路 線 価
愛知県 西尾市
愛知県西尾市一色町松木島中切26番 (西尾)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い既成住宅地域)
  • 吉良吉田駅 から 2600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛知県 西尾市愛知県西尾市一色町松木島中切26番
価格時点 2023
駅名 吉良吉田駅 から 2600m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
782万
(228 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
789万
(228 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万4,388 円/坪
1平米 3万4,600 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧幡豆郡一色町を中心とした既成の住宅地域である。主な需要者の属性は市内や隣接市へ通勤する、あるいは近隣地域や周辺地域に地縁を有する一次取得者である。土地の取得費用について総額が抑えられるため、一定の住宅地需要は認められるが、人口が減少している地域にあって中心となる購買層の所得も減少傾向にあり、地価水準は下落基調が続いている。土地は1,000万円前後、新築の戸建物件は2,500万円前後が取引の中心である。

(2) 同一需給圏は主に西尾市の旧幡豆郡を中心とする住宅地域である。主たる需要者は地域と地縁性を有する個人である。旧一色町中心部からはやや離れ、津波による災害リスクもあるため需要は限定的であるが、地価水準が低いため総額を抑えた建売物件や敷地規模の大きな戸建物件に対する地域外からの需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は土地で700万円前後、新築の戸建住宅で2000万円から2500万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住宅の賃貸需要が乏しい地域ため収益還元法は適用しなかった。自用の建物が中心の住宅地域において、土地の価格は近隣地域及びこれと相互に代替、競争等の関係が成立する類似地域における多数の取引価格を基礎として形成される。実際の取引事例から査定した比準価格は取引当事者の属性や地域の特性を反映した実証的で合理的な試算価格であることから当該価格を妥当な結論と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 旧幡豆郡では人口が減少傾向にあり、賃貸市場の成熟の程度が低いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は旧幡豆郡に属する住宅地域内の取引事例を採用して求めたものであり取引市場の実態を反映した価格である。近隣地域は戸建住宅主体の住宅地域で、需要者は周辺の取引価格を指標として行動する傾向がある。よって、比準価格の説得力は高いと判断し、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 吉良吉田駅西方
距離 2600 m
土地の状態
土地面積 69 坪 (228 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 西尾市愛知県西尾市一色町松木島中切26番
標準地の範囲
80 m
西 50 m
30 m
20 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北   8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)不動産市場を取り巻く経済情勢は景気の下押し圧力が強く、土地の流動性や有効利用の程度が低い郊外の住宅地域では土地取引を促す特段の要因がなく、地価の下落基調が継続していくものと予測される。

(2)旧幡豆郡一色町内の既成住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。当面は現状の居住環境を維持すると思料する。地域経済の停滞、災害リスク等を反映して地価は下落基調で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 11万4,388
1平米 3万4,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
前年から次年への変動率 -2.8 %
2022年
1坪 11万6,702
1平米 3万5,300
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 11万4,388
1平米 3万4,600
前年から次年への変動率 -2 %
2019年
1坪 11万6,702
1平米 3万5,300
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)観光需要の回復が期待されるものの、地域経済の基盤である自動車産業では減産が長引いており、先行きが見通せない不安定な状況が続いている。

(2)西尾市でも旧一色町・幡豆町の人口は減少傾向が継続している。不動産市場は概ね回復傾向にあるが、環境、立地による二極化が見られる。

地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られないが、人口が減少し宅地の需要が減退している地域で、地価の下落が続いている。

(2)既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られないが、人口減少、津波リスク等を反映して需要は弱含みである。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 A西尾0430
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市一色町松木島中切26番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万9,851 円/平米
9万8,687 円/坪
推定価格 平米
2万9,090 円/平米
9万6,172 円/坪
標準価格 平米
3万1,246 円/平米
10万3,299 円/坪
査定価格 平米
3万1,600 円/平米
10万4,470 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 2.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 A西尾0538
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市一色町松木島中切26番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万6,531 円/平米
8万7,711 円/坪
推定価格 平米
3万3,097 円/平米
10万9,419 円/坪
標準価格 平米
3万6,693 円/平米
12万1,307 円/坪
査定価格 平米
3万7,100 円/平米
12万2,653 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 A西尾0538
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市一色町松木島中切26番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万5,689 円/平米
11万7,988 円/坪
推定価格 平米
3万5,546 円/平米
11万7,515 円/坪
標準価格 平米
3万6,645 円/平米
12万1,148 円/坪
査定価格 平米
3万7,000 円/平米
12万2,322 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 A西尾0540
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市一色町松木島中切26番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万8,856 円/平米
9万5,398 円/坪
推定価格 平米
2万9,060 円/平米
9万6,072 円/坪
標準価格 平米
3万3,288 円/平米
11万50 円/坪
査定価格 平米
3万3,600 円/平米
11万1,082 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 A西尾0540
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市一色町松木島中切26番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万3,614 円/平米
7万8,068 円/坪
推定価格 平米
2万9,458 円/平米
9万7,388 円/坪
標準価格 平米
3万1,641 円/平米
10万4,605 円/坪
査定価格 平米
3万2,000 円/平米
10万5,792 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北西
側道幅員1 2.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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