土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51-1外 坪・平米

2023
路 線 価
愛知県 西尾市
愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51番1外 (西尾)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅の中に店舗も混在する住宅地域)
  • 上横須賀駅 から 460m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛知県 西尾市愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51番1外
価格時点 2023
駅名 上横須賀駅 から 460m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
792万
(148 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 17万6,871
1平米 5万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
795万
(148 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 17万7,532 円/坪
1平米 5万3,700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に西尾市の旧幡豆郡を中心とする住宅地域である。需要者は地域と地縁性を有する個人が中心であるが、旧西尾地区との比較で値頃感があるため総額を抑えた建売物件等への地域外からの需要も見られる。上横須賀駅徒歩圏内で国道23号バイパスや西尾市東部の丘陵に所在する内陸型の工業地域への利便性も高いため需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は土地で1000万円前後、新築の戸建住宅で2500万円から3000万円前後である。

(2) 同一需給圏は西尾市内の住宅地域である。需要者は地縁者を中心に、西尾市内の企業に勤務する30代~40代の一次取得者層である。旧幡豆郡は人口が減少傾向の地域であるが、上横須賀駅周辺は、西尾市中心部への接近性に優れ、利便性が良く、旧幡豆郡の住宅地域の中では堅調な需要を保っている。新型コロナウイルス感染症の影響はほぼ収束しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと推定される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地の画地条件からみて経済合理性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は旧吉良町の類似地域から信頼性の高い取引事例を採用して求めたものであり市場の実態を反映した価格である。近隣地域では周辺の取引相場を指標として価格形成が行われる傾向があるため、比準価格の説得力は高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格の試算において採用した取引事例は類似性の高い事例であり、実証性の高い価格を求めることができた。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を想定することが困難であるため、試算することができなかった。同一需給圏内においては自用の住宅地を求める個人が主たる需要者層となっており、意思決定においては市場性が最も重視されることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

交通
交通施設 上横須賀駅北西方
距離 460 m
土地の状態
土地面積 44.8 坪 (148 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅の中に店舗も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 180
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 西尾市愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51番1外
標準地の範囲
80 m
西 30 m
80 m
70 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 15 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、4.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 180
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧幡豆郡吉良町内の旧来からの既成住宅地域である。地域周辺では宅地分譲や建売分譲が増えつつあるが、当面は現状の居住環境を維持すると予測する。

(2)地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状維持にて推移していくものと見込まれる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 17万6,871
1平米 5万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 17万7,532
1平米 5万3,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 17万6,871
1平米 5万3,500
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 17万6,871
1平米 5万3,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 17万7,532
1平米 5万3,700
前年から次年への変動率 0.4 %
2019年
1坪 17万6,871
1平米 5万3,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)西尾市の人口は全体では減少傾向にあるが旧吉良地区では概ね横ばいである。不動産市場は回復傾向にあるが、環境、立地による二極化が見られる。

(2)西尾市中心部への接近性に優れ、旧幡豆郡の中では人気の高いエリアである。新型コロナウイルス感染症の影響は回復傾向にあり、需要は堅調である。

地域要因
(1)既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。上横須賀駅周辺は水害リスクが少なく利便性に優るため地価は安定的に推移している。

(2)上横須賀駅徒歩圏内に位置する旧来からの住宅地域であり、利便性に優れ、旧幡豆郡の住宅地域の中では堅調に推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 A西尾0543
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万 円/平米
16万5,300 円/坪
推定価格 平米
4万9,455 円/平米
16万3,498 円/坪
標準価格 平米
5万2,058 円/平米
17万2,104 円/坪
査定価格 平米
5万3,600 円/平米
17万7,202 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 A西尾0540
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万5,160 円/平米
11万6,239 円/坪
推定価格 平米
3万5,019 円/平米
11万5,773 円/坪
標準価格 平米
5万3,140 円/平米
17万5,681 円/坪
査定価格 平米
5万4,700 円/平米
18万838 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 B西尾0538
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万1,908 円/平米
13万8,548 円/坪
推定価格 平米
4万3,076 円/平米
14万2,409 円/坪
標準価格 平米
5万2,087 円/平米
17万2,200 円/坪
査定価格 平米
5万3,600 円/平米
17万7,202 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 2.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 A西尾0540
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷51番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万3,902 円/平米
14万5,140 円/坪
推定価格 平米
4万1,334 円/平米
13万6,650 円/坪
標準価格 平米
5万654 円/平米
16万7,462 円/坪
査定価格 平米
5万2,200 円/平米
17万2,573 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加