路線価 (2023) 愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池22-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 西尾市愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
価格時点	2023 年
駅名	上横須賀駅 から 190m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,773 円／坪 1平米 5万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧幡豆郡を中心に概ね西尾市南部の商業地域の圏域である。需要者は、当該地域に地縁や拠点を有する個人、あるいは市内で事業を展開している中小企業等である。商圏人口の減少、市内中心部や市外への顧客流出により収益の確保が見込めないため、需要は限定的で、商業地としての競争力は乏しい。地価は下落が続いている。売買も少なく、事業規模、業種、業態等により、取引総額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は旧幡豆郡を中心とする西尾市及び隣接市の路線商業地域である。主たる市場参加者は地縁性を有する自営業者、中小規模の小売業者等であり、圏外からの取得者は乏しい。近隣地域は人口減少、高齢化の影響もあり、商業地としての繁華性は衰退傾向にある。新型コロナウイルス感染症の地価への影響は収束傾向にあるものの、今後もしばらくは地価の下落傾向が継続していくと考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は見られず、自用目的の取引が中心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算においては、同一需給圏内に存する類似性の高い事例から実証性の高い価格を求めることができた。同一需給圏内においては商業事業者向けの賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は低位に求められた。主たる市場参加者は実勢の取引価格に注視して意思決定を行うため、市場性を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、不動産業者へのヒアリング等を参考に、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	上横須賀駅南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗と一般住宅が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西尾市愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	330 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗の他に住宅も見られる商業地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。 (2)上横須賀駅に近接した県道沿いの商業地域である。地域要因の格別の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,773 円 1平米 5万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧幡豆郡はコロナ禍や経済動向より、地場産業の衰退、人口減少、自然災害リスク等の影響が強く、上横須賀地区の住宅地等を除き、需要は弱い。 (2)旧幡豆郡の商業地は人口減少等の影響から地価は継続した下落傾向にある。新型コロナウイルス感染症の地価への影響はほぼ収束している。
地域要因
(1)県道沿いの商業地だが、交通量も少なく、繁華性は低い。 (2)上横須賀駅に近い県道沿いの商業地域である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｂ西尾０５３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,467 円／平米 18万68 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,413 円／平米 17万9,889 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,948 円／平米 19万1,576 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｂ西尾０５２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,228 円／平米 14万6,218 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,609 円／平米 14万4,171 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,105 円／平米 17万8,871 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ西尾０５４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,455 円／平米 16万3,498 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,439 円／平米 18万9,893 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ西尾０５３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,299 円／平米 12万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,833 円／平米 11万5,158 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,521 円／平米 15万7,104 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情