土地路線価格
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路線価 (2023) 愛知県西尾市東幡豆町本郷5-1外 坪・平米

2023
路 線 価
愛知県 西尾市
愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外 (西尾)
  • 周辺状況: 商業地 (中小規模の店舗併用住宅が見られる既成商業地域)
  • 東幡豆駅 から 290m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛知県 西尾市愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外
価格時点 2023
駅名 東幡豆駅 から 290m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
698万
(186 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 12万3,975
1平米 3万7,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
696万
(186 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 12万3,644 円/坪
1平米 3万7,400 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は近隣の居住者に対する日用品等の販売を行う小型店舗や店舗兼住宅が建ち並ぶ、旧幡豆郡を中心とした商業地域である。主な需要者の属性は近隣地域や周辺地域に地縁を有する個人や小規模事業者である。人口が慢性的に減少している地域で宅地の需要は減退しており、顧客の購買力低下や市街地への流出もあって収益力は弱く、地価水準は下落基調が続いている。商業地で取引される土地の価格帯は個別性が強いため、その把握は困難である。

(2) 同一需給圏は、概ね旧幡豆郡を中心とした商業地域の圏域である。主な需要者は地元の個人、法人業者である。近隣地域は旧来からの商店街であるが、人口減少による集客難、店舗経営者の高齢化や大型店の進出等による業績不振から衰退傾向にあり、土地需要は弱い。売買も少なく、事業規模、業種、業態等により、取引総額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場の需給動向や建築コストの上昇から収益価格は比準価格より低位に試算された。自用の建物が多く有効利用の程度が低い商業地域において、土地の価格は投資効率を重視した収益価格より近隣地域や類似地域における多数の取引事例を基礎として形成される傾向が強い。実際の取引事例から査定した比準価格は実証的な試算価格であることから当該価格を妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 対象標準地は近隣商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は見られず、自用目的の取引が中心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 東幡豆駅西方
距離 290 m
土地の状態
土地面積 56.3 坪 (186 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 2.5 m
奥行 1 m
現況 店舗兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模の店舗併用住宅が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 西尾市愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外
標準地の範囲
100 m
西 100 m
20 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 9.5 m
面積 190 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 8.2m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧幡豆郡の中でも人口の減少率が高く、都心部へのアクセスが劣ることから宅地の需要は限定的であり、土地取引を促す特段の要因もないことから、地価の下落基調は継続していくものと予測する。

(2)旧来からの商業地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。空き家や更地の増加が懸念される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 12万3,975
1平米 3万7,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 12万3,644
1平米 3万7,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 12万3,975
1平米 3万7,500
前年から次年への変動率 -3.8 %
2022年
1坪 12万8,934
1平米 3万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 12万3,644
1平米 3万7,400
前年から次年への変動率 -4.1 %
2019年
1坪 12万8,934
1平米 3万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)観光需要の回復が期待されるものの、地域経済の基盤である自動車産業では減産が長引いており、先行きが見通せない不安定な状況が続いている。

(2)旧幡豆郡の中でも特に旧幡豆町は、高齢化率が非常に高い等、地域の衰退に歯止めがかからない。土地需要は全般的に弱い。

地域要因
(1)商業地域として衰退傾向にあり、地域全体的にも宅地の需要が乏しく、地価の下落に歯止めがかからない状況にある。

(2)大きな地域要因の変化はないが、東幡豆町の商業地域で、需要は弱い。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 A西尾0438
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万2,589 円/平米
14万799 円/坪
推定価格 平米
5万2,331 円/平米
17万3,006 円/坪
標準価格 平米
3万5,942 円/平米
11万8,824 円/坪
査定価格 平米
3万6,700 円/平米
12万1,330 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 A西尾0438
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
4万5,372 円/平米
15万 円/坪
推定価格 平米
4万3,557 円/平米
14万3,999 円/坪
標準価格 平米
3万7,810 円/平米
12万5,000 円/坪
査定価格 平米
3万8,600 円/平米
12万7,612 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 A西尾0543
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万6,721 円/平米
18万7,520 円/坪
推定価格 平米
5万2,374 円/平米
17万3,148 円/坪
標準価格 平米
3万9,056 円/平米
12万9,119 円/坪
査定価格 平米
3万9,800 円/平米
13万1,579 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 17 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 16.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 B西尾0529
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
4万4,228 円/平米
14万6,218 円/坪
推定価格 平米
4万3,609 円/平米
14万4,171 円/坪
標準価格 平米
3万3,545 円/平米
11万900 円/坪
査定価格 平米
3万4,200 円/平米
11万3,065 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 B西尾0538
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 西尾市
地域 愛知県西尾市東幡豆町本郷5番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
5万4,467 円/平米
18万68 円/坪
推定価格 平米
5万4,413 円/平米
17万9,889 円/坪
標準価格 平米
3万7,372 円/平米
12万3,552 円/坪
査定価格 平米
3万8,100 円/平米
12万5,959 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 23 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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