路線価 (2023) 愛知県西尾市寺津町二丁5-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 西尾市愛知県西尾市寺津町二丁５番２外
価格時点	2023 年
駅名	福地駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5億500万 円 (15484 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億500万 円 (15484 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円／坪 1平米 3万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西三河地域一帯の工業地域である。主な需要者の属性は当該地域に製造拠点を置く大手企業である。工場適地は供給が少ない一方で需要は堅調であり、条件が優る地域の地価は上昇基調で推移しているが、世界的な部品不足や物流の混乱等、経済情勢の見通しは先行きの不透明感が高まっており、水害リスクが懸念される地域では工業地としての市場競争力が低下傾向にある。工業地で取引される土地の価格帯は個別性が強いため、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏は西三河地区を中心に県内一円の広域的な範囲として把握される。需要者は東海地方を拠点とする製造業者が中心である。西尾市では国道２３号バイパスのインター付近や市東部の丘陵地への工場、物流施設の進出が盛んであるが、入江沿いにあって津波災害リスクが懸念される近隣地域の工場地に対する需要は弱含みである。業種、画地規模や立地条件により取引価格はまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地の規模が広大で適切な純収益の査定が困難なため収益還元法は適用しなかった。大工場地の価格は輸送施設の整備状況や関連する産業との位置関係、生産の効率性や費用の経済性に関して相互に代替、競争等の関係が成立する地域での取引価格を基礎として形成される。実際の取引事例から査定した比準価格は実証的で信頼できる試算価格であることから当該価格を妥当な結論と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 大中規模工場に対する賃貸市場の成熟の程度は低く、賃貸事例の収集も困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は県内の工業地域より信頼性の高い取引事例を採用して求めたものであり実証的な価格である。自社利用目的で取引を行う需要者が中心であるため取引事例比較法は需要者の行動に合致した手法であり、比準価格の説得力は高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福地駅西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	4683.6 坪 (15484 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模工場が建ち並ぶ入江に近い工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西尾市愛知県西尾市寺津町二丁５番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	450 m
南	300 m
北	700 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	150 m
面積	15000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場適地は交通機関や関連産業との位置関係が良好で災害リスクが小さい地域への需要が高まっており、条件が劣る地域の地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。 (2)平坂入江に臨む成熟した工業地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業を取り巻く社会情勢の変化は企業の業績に大きな影響を与えており、先行きが見通せない不安定な状況が続いている。 (2)西尾市の人口は減少しているが旧西尾地区に限れば横ばい傾向である。物価高騰等の懸念材料はあるが、不動産市場は概ね回復傾向にある。
地域要因
(1)各種ハザードマップによる浸水想定区域の可視化により、入江に近い工業地域の地価動向は弱含みである。 (2)内陸工業地域に対する工場進出は盛んであるが、災害リスクのある臨海部に位置する当該エリアへの進出には慎重さが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ西尾０３２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市寺津町二丁５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,969 円／平米 9万9,078 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,019 円／平米 10万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	3万621 円／平米 10万1,233 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ西尾０４３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市寺津町二丁５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,975 円／平米 11万2,321 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ西尾０５４０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市寺津町二丁５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,195 円／平米 14万2,803 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,938 円／平米 14万1,953 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,952 円／平米 12万2,163 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ碧南０４３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	碧南市
地域	愛知県西尾市寺津町二丁５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,291 円／平米 12万9,896 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,370 円／平米 13万157 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,964 円／平米 11万5,591 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ刈谷０５３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	刈谷市
地域	愛知県西尾市寺津町二丁５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万248 円／平米 10万 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,239 円／平米 12万6,418 円／坪
標準価格 平米 坪	3万788 円／平米 10万1,785 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情