路線価 (2023) 愛知県蒲郡市大塚町丸山109-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外
価格時点	2023 年
駅名	三河大塚駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,029 円／坪 1平米 5万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大塚町を中心に蒲郡市内の住宅地域である。需要者の中心は、蒲郡市内に居住または勤務先を有する住宅取得を目的とする一次取得者である。周辺は蒲郡市の外延部に位置し、一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域である。街路がやや狭いが、近隣では新築の分譲戸建住宅の建設が順調であり、需給は引き締まりを見せている。土地は１０００万～１５００万円程度、新築戸建は２８００万～３３００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄蒲郡線沿線で概ね蒲郡市内の住宅地域。需要者の中心は当市内を主に周辺東三河地区居住者。近年は当市土地開発公社による臨海部分譲地、土地区画整理事業による保留地分譲、工場跡地の住宅地転用等が主な供給。大震災以降、臨海部を擁する当市の住宅地市況は中心地区を除いて軟調傾向にあるが、一部地域では地価の下げ止まりも覗われる。土地は総額１６百万円以下、新築戸建物件は２０百万円前後の物件が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸物件も認められるが、自己使用目的の取引が支配的な住宅地域である。賃貸物件に係る新規供給の多くは節税目的の遊休地活用等であり、賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準のため、収益価格は低位に求められた。したがって、市場参加者の属性を踏まえ、蒲郡市内の住宅地から選択した信頼できる取引事例に基づいた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を行ない、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺にアパートも見られ相応の賃貸市場も形成されているが、土地価格に見合う賃料収受は難しいため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に収益価格は参考に止め、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三河大塚駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	50 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２３号背後の住宅地域であり、周辺ではミニ開発による新築分譲住宅の取引も活発化しつつあるため、地価水準は下落から横ばい傾向へと安定的に推移する。 (2)戸建住宅地域として概ね熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。蒲郡市中心部から離隔し需要は落ち着いているが、現状概ね底値水準に達しており、地価は横ばい圏内で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ蒲郡駅の北方や区画整理地では需要増による価格上昇が見られるが、市内外周部や沿岸部では需要減による下落が続き二極化が進んでいる。 (2)蒲郡市は東三河の中堅市で中心部の地価は安定し、郊外に向かうにつれ需要が逓減する傾向にあるが、エリアによっては下げ止まりの動きも覗われる。
地域要因
(1)周辺では未利用地や賃貸住宅跡地に新築分譲住宅の建設が行われ、不動産取引が活発化している。 (2)周辺地域にて建売分譲が見受けられるほか、格別の変動要因は散見されない。現状、当地域周辺の地価下落もやや一服感が見受けられ始めた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０５３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,322 円／平米 12万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,236 円／平米 13万9,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,149 円／平米 17万9,017 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０５３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,801 円／平米 28万352 円／坪
推定価格 平米 坪	8万763 円／平米 26万7,002 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,384 円／平米 22万9,384 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０５３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万595 円／平米 16万7,267 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,258 円／平米 17万6,071 円／坪
標準価格 平米 坪	6万247 円／平米 19万9,177 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蒲郡０４１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,576 円／平米 19万346 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,140 円／平米 18万2,293 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,151 円／平米 18万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情