路線価 (2023) 愛知県蒲郡市三谷町東1-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番
価格時点	2023 年
駅名	三河三谷駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,797 円 1平米 5万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,805 円／坪 1平米 5万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として三河三谷駅周辺の住宅地域である。需要者は市内に地縁的選好性を持つ一次取得者が大半である。街区の整った閑静な住宅地域の一角に所在するが、市内の区画整理事業の宅地供給の増加や利便性の高い中心部への需要が高まる中、相対的に郊外部の宅地需要がやや弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主として蒲郡市内のＪＲ東海道本線沿線の住宅地域一円である。需要者は、市内に地縁性を有する一次取得者が中心である。取引市場では物件の選別化が明確化している中に、近隣地域は中心市街地からやや離れた利便性に欠ける郊外の住宅地域であり、需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向にある。需要の中心価格帯は、土地で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象近隣は、資産保有目的のアパート等も見られるが自己使用目的の取引が大半で、収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域である。よって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を中心に、低位に求められた収益価格を参考にとどめ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案し、単価と総額の観点にも留意し、本鑑定評価額を決定した。なお、当該価格は、代表標準地との均衡を得ており、妥当なものと判断する。 (2) 近隣地域は戸建住宅を主体とし、自己使用目的の土地取引が中心であることから、主として居住の快適性及び利便性に基づき価格形成が行われる地域である。一方、当該地域では元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。従って、売買市場の実際の取引を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三河三谷駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	87.4 坪 (289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	22 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は、市中心部から幾分離れており、やや弱含み傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は、中心市街地からやや離れた住宅地域であり、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,797 円 1平米 5万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,805 円 1平米 5万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 18万9,764円 1平米 5万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 18万9,764円 1平米 5万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高や円安等による経済の停滞感も一部に見られる中、不動産市場では居住環境や利便性等による需要の二極化傾向が続いている。 (2)不動産市況は回復基調にあるものの、資材価格の高騰等により先行き不透明感が残る。利便性や住環境等による不動産需要の二極化が拡大傾向にある。
地域要因
(1)特に大きな地域的特性の変化は見られないが、市中心部から離れたエリアの地価はやや弱含みである。 (2)区画整然とした住宅地であり、地域要因に特段の変化は見受けられないが、中心部からやや離れており地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０５３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,801 円／平米 28万352 円／坪
推定価格 平米 坪	8万278 円／平米 26万5,399 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,614 円／平米 18万7,166 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０５３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万595 円／平米 16万7,267 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,258 円／平米 17万6,071 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,889 円／平米 19万1,381 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０５３６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,563 円／平米 22万9,975 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,493 円／平米 22万9,744 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,775 円／平米 18万7,698 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蒲郡０４１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,576 円／平米 19万346 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,140 円／平米 18万2,293 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,019 円／平米 17万5,281 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ蒲郡０５３６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,940 円／平米 16万1,796 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,624 円／平米 17万3,975 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情