路線価 (2023) 愛知県蒲郡市中央本町1804-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１
価格時点	2023 年
駅名	蒲郡駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,854 円／坪 1平米 9万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ蒲郡駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は市内在住の住宅取得を目的とする一次取得者であり、周辺市からの転入も見受けられる。やや高台に立地し、周辺には公園や店舗等が見受けられ、住環境良好な住宅地のため人気は高く、地価はやや強含みの状態にある。需要の中心価格帯は、土地で１３００万円～１５００万円、建売物件は３３００万円～３８００万円程度、民間の建売分譲では立地及び需要者に応じた価格設定がなされている。 (2) 同一需給圏は、主として蒲郡駅北側の市街地中心部の住宅地域である。需要者は市内に地縁的選好性を持つ一次取得者が大半であるが、一部に他の地域からの転入者も見られる。駅から概ね徒歩圏にて、熟成した閑静な住宅地域の一角に所在し、良好な居住環境から住宅需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，３００万円～１，５００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例から求めた実証的な価格であり説得力は高い。周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準地は規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は自用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。従って、市場実態を反映した比準価格を採用し、周辺の標準地とのバランスも考慮して、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は、賃貸住宅経営の観点からは画地規模が小さく経済合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。また、資産保有目的のアパート等も見られるが、収益目的の取引は少なく自己使用目的の取引が大半である。よって、市場実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、単価と総額との関連にも留意の上、本鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	蒲郡駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした街区、生活利便性も良好な住宅地に対する人気は高く、当該地域の地価水準は、底堅い住宅需要に支えられ、やや強含みで推移すると予測する。 (2)一般住宅の建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、市中心部にて底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,854円 1平米 9万700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万9,854円 1平米 9万700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ蒲郡駅の北方や区画整理地では需要増による価格上昇が見られるが、市内外周部や沿岸部では需要減による下落が続き二極化が進んでいる。 (2)物価高や円安等による経済の停滞感も一部に見られる中、不動産市場では居住環境や利便性等による需要の二極化傾向が続いている。
地域要因
(1)周辺の土地利用状況に大きな変化はみられず、地域要因に特段の変動はない。 (2)市中心部の既成住宅地域にて、蒲郡駅徒歩圏であることから、底堅い需要が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０５３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,698 円／平米 29万6,542 円／坪
推定価格 平米 坪	9万57 円／平米 29万7,728 円／坪
標準価格 平米 坪	9万57 円／平米 29万7,728 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０５３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,177 円／平米 27万4,983 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,510 円／平米 27万6,084 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,873 円／平米 27万672 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０４３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,663 円／平米 26万9,978 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,701 円／平米 25万268 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,311 円／平米 26万8,814 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蒲郡０５３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,687 円／平米 28万6,587 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,947 円／平米 28万7,447 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,595 円／平米 30万6,119 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情