路線価 (2023) 愛知県蒲郡市大塚町下長尾12-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
価格時点	2023 年
駅名	三河大塚駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	638万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	638万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に蒲郡市内における市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地元の東三河に生活の拠点を置く一次取得者が主である。市場における需給動向は、駅徒歩圏内に位置するものの、街区が未整備な丘陵地の既成住宅地な為、需要が相対的にやや弱く、地価水準もやや弱含み傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯としては、土地が１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主として蒲郡市東部のＪＲ東海道本線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、市内に地縁的選好性を持つ地元在住者であり、他地域からの転入は少ない。中心市街地から離れた高台に位置し、画地の配置や街路条件等にやや難のある旧来からの住宅地域で、相対的な土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、面積等によるバラツキから把握は困難ではあるが、土地で総額１，０００万円前後であると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の属する地域は、一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域である。又、その需要者は、主に自己使用目的の一次取得者であり、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する収益不動産の想定が不合理であることから収益還元法を非適用とした。よって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域で、取引の中心は自己利用目的の更地または戸建住宅であり、これらについて信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、賃貸市場は未成熟であることから経済合理性を有する賃貸住宅の建築想定は困難であり収益還元法は非適用とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三河大塚駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	18 m
面積	125 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)市内東方エリアの高台に旧来からの住宅が密集する住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)蒲郡市は三河湾国定公園に指定された海辺の観光地であるが、近年は人口減少並びに少子高齢化等から不動産市場の二極化が顕在化しつつある。 (2)地方都市における景況感の改善は微弱で、物件選別の目はさらに厳しくなる傾向にあり、地域ごとに価格の二極化が進んでいる。
地域要因
(1)丘陵地の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の大きな変動は認められないが、市中心部から離れており需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０５３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万595 円／平米 16万7,267 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,258 円／平米 17万6,071 円／坪
標準価格 平米 坪	5万770 円／平米 16万7,846 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０５３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,619 円／平米 11万7,756 円／坪
推定価格 平米 坪	5万477 円／平米 16万6,877 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,620 円／平米 15万7,432 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０４０２　 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,015 円／平米 13万5,596 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,015 円／平米 13万5,596 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,594 円／平米 12万4,286 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蒲郡０５３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,940 円／平米 16万1,796 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,561 円／平米 15万7,237 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情