路線価 (2023) 愛知県蒲郡市三谷町上野28-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市三谷町上野２８番１
価格時点	2023 年
駅名	三河三谷駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	720万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,305 円 1平米 7万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	719万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,975 円／坪 1平米 7万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：蒲郡市内のやや繁華性の劣る駅前商業地域が主な類似地域であるが、市内の商業地域全般が圏域である。需要者の属性：地縁的選好性を持つ中小法人及び個人事業主が中心であるものと思われる。市場の需給動向：三河三谷駅に近い商業地域だが、繁華性は低く停滞傾向で、人口の減少、高齢化等による影響も含め、需要は弱含みの状況にある。市場での需要の中心となる価格帯：土地面積・用途等とも絡み、ばらつきが見られる。 (2) 同一需給圏は、蒲郡市及び隣接市内の商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業主や中小企業、事業法人、不動産業者等である。駅前商業地では、旧来型の店舗兼住宅への需要は減少しているが、駅前の利便性に着目して、住宅目的等の用途の多様性は認められる。地価は、力強さに欠ける地域経済を反映して下落基調が続いている。取引価格は画地規模や形状、建物用途等によって多様であり、市場における需要の中心価格帯については把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、三河三谷駅の南方に位置する既成商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態等を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺地域は、小型店舗のほか事務所、戸建住宅もみられる地域であり、自己利用目的のものが大半を占める。比準価格は類似地域の事例を採用し、市場を反映した信頼性の高い価格が得られた。収益価格は店舗兼共同住宅の建築を想定したが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、比準価格に比べ低く求められた。以上から、市場実勢を反映し規範性に優る比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三河三谷駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	29.3 坪 (97 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、住宅等が混在する既成の駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市三谷町上野２８番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等が見られる駅前商業地域であるが、駅利用者の通行量は少ない。既成商業地としての地盤沈下が目立ち、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、駅利用客を中心とする顧客の通行量は少なく、市況の低迷はしばらく続くものと思われるが、下落率は縮小傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,305 円 1平米 7万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,975 円 1平米 7万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 24万7,619円 1平米 7万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 24万7,619円 1平米 7万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長らく続いた低金利とコロナ禍からの回復によるプラス面と人口減少、震災リスク等によるマイナス面により、不動産市場は二極化が顕在化している。 (2)蒲郡駅周辺では再開発の期待感から価格の上昇が見られたが、旧来の商業地や幹線道路の店舗地に対する需要は弱い。
地域要因
(1)三河三谷駅前商業地域としての繁華性は低下、土地需要は減退しており、地価も下落傾向である。 (2)現在周辺利用状況に特段の変動は認められないが、今後利用用途がゆっくりと住宅系へ転換されると思われる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０５３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町上野２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,320 円／平米 23万9,090 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,031 円／平米 23万8,134 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,369 円／平米 25万5,782 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,400 円／平米 25万5,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０４１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町上野２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,231 円／平米 23万5,490 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,531 円／平米 24万3,093 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,805 円／平米 25万611 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０５３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町上野２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,135 円／平米 28万1,456 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,543 円／平米 27万9,499 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,870 円／平米 23万990 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蒲郡０４１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市三谷町上野２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,753 円／平米 28万6,805 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,718 円／平米 28万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,527 円／平米 24万3,080 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情