路線価 (2023) 愛知県蒲郡市旭町363外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市旭町３６３番外
価格時点	2023 年
駅名	蒲郡駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,813 円 1平米 9万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,813 円／坪 1平米 9万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は蒲郡市内の商業地域であり、主たる需要者は飲食店や物販店等を営む地元法人を始め広域的に事業を展開する法人である。当該近隣地域は画地規模の小さい土地が多く収益性の高い店舗等は少ないが、蒲郡市内でも相対的競争力の高い立地条件を背景に需要は安定的に推移しており、地価は横ばい傾向にある。このような状況の中、土地の形状や規模等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、蒲郡市内の商業地域である。対象標準地の画地規模を前提とする需要者は、地縁的選好性を有する個人事業者又は地元法人が中心である。周辺幹線道路沿いの郊外型大型店への顧客流出等の影響から商業収益を取り巻く環境は厳しいものの、市内中心部の路線商業地域であり需要は底堅く市場は現状維持にて推移しているものと判断される。市場での需要の中心となる価格帯は画地規模等により総額ベースでの開差が大きく見出しがたい状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は画地規模が小さく、収益性の高い賃貸物件の建築を想定することが困難であるため低位に求められた。収益性よりも資産価値を重視して取引される当該近隣地域の地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格も参酌して、最近の不動産市場の動向も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は低層の賃貸用店舗も散見される商業地域であるが、商況に大きな変化はなく元本価値相当の賃料設定が難しい。このため投資目的の収益用不動産取引は少ない。一方、立地条件が優ることから自己利用地としての引き合いは底堅く、価格は当該取引市場を指標として形成される傾向にある。以上より、市場性を反映した比準価格に重点を置き、収益価格を参酌し、他の標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蒲郡駅西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗ビル等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市旭町３６３番外
標準地の範囲
東	50 m
西	170 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所や店舗ビル等が見られる県道沿いの商業地域であり、画地規模は小さいものの店舗等の集積度は高く、立地条件にも優れることから需要は安定しており、地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (2)店舗、事務所等が見られる路線商業地域で、今後も暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、地域の特性を反映し横ばい基調にて推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,813 円 1平米 9万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,813 円 1平米 9万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による需要の低迷から一部地域では回復傾向にあるが、蒲郡市内でも業種や地域、画地規模により需給動向は異なる。 (2)客足は戻りつつあり商況は回復基調にあるが、立地条件、業種などによる二極化傾向は依然継続している。
地域要因
(1)沿道型店舗としては画地規模が小さいが、幹線道路沿いに位置しており、店舗等の集積度も高いことから需要は安定的に推移している。 (2)店舗、営業所等の多い路線商業地域で、価格形成に影響を与える地域要因の大きな変動は特にないが、商況は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０５３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市旭町３６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,135 円／平米 28万1,456 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,543 円／平米 27万9,499 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,844 円／平米 29万7,024 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０４１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市旭町３６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,231 円／平米 23万5,490 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,531 円／平米 24万3,093 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,960 円／平米 30万7,326 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０５３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市旭町３６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,320 円／平米 23万9,090 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,031 円／平米 23万8,134 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,405 円／平米 31万5,409 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蒲郡０５３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市旭町３６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,229 円／平米 30万1,603 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,229 円／平米 30万1,603 円／坪
標準価格 平米 坪	9万595 円／平米 29万9,507 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情