路線価 (2023) 愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗1-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗１番４外
価格時点	2023 年
駅名	三河塩津駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (1681 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,040 円 1平米 7万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (1681 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,040 円／坪 1平米 7万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に蒲郡市内の幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は主に蒲郡市内の事業者であるが、全国展開する飲食、物販店舗事業者の進出も目立つ。最近の当市商業地は住宅地転用される傾向がある反面、面大地を確保し得る路線については資本力を有する企業が市場参加し、二極化様相を呈する。画地規模等により総額ベースでの取引価格はまちまちで中心となる価格帯は見出し難いが、対象標準地の画地規模では総額１２０百万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、蒲郡市のほか周辺市等における東三河の商業地域である。需要者の中心は、東三河を基盤とする個人事業主や法人等が主である。市場における需給動向は、飲食業に対する需要が依然として弱含みではあるが、ロードサイド型店舗の出店があり、地価水準は安定傾向にあるものと思料される。又、取引には事業用定期借地に基づくものが見られる中、規模、立地条件等により需要の強弱に開差がある為、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は、規範性が高い事例にウエイトを置いて試算した。収益価格は、地域的特性や需給動向を踏まえて平家建店舗の一棟貸しを想定して試算したが、元本価値に即応する賃料を収受し得ない賃貸市場の実態や建築費上昇等を反映し低位に求められた。よって、実証的な比準価格を重視して収益価格を参酌し、対象標準地の規準価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の属する地域は、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、賃貸事業の収支が芳しくなく、収益性が乏しい為、収益価格は低位に求められた。ここで、収益価格には多くの想定要素を含んでいる為、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三河塩津駅東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	508.5 坪 (1681 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗１番４外
標準地の範囲
東	250 m
西	60 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２３号沿いの路線商業地域で店舗需要が多く、利用状況は概ね現状どおりの推移と予測する。新型コロナウイルス感染症問題は予断を許さないが、周辺商業施設は繁華性を維持しており、地価は横ばい基調と予測する。 (2)当該地域は、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,040 円 1平米 7万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,040 円 1平米 7万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)蒲郡市は東三河の中堅市で中心部の地価は安定し、郊外に向かうにつれ需要が逓減する傾向にあるが、エリアによっては下げ止まりの動きも覗われる。 (2)蒲郡市は三河湾国定公園に指定された海辺の観光地であるが、近年は人口減少並びに少子高齢化等から不動産市場の二極化が顕在化しつつある。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症による商環境への厳しさは依然継続しているが、３年が経過し、ウィズコロナの浸透もあって周辺市況に弱さはみられない。 (2)国道沿いに飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０４０２　 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,005 円／平米 19万5,071 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,912 円／平米 21万4,599 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,257 円／平米 22万5,658 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０４０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,992 円／平米 24万4,618 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,992 円／平米 24万4,618 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,541 円／平米 23万9,821 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０４１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,231 円／平米 23万5,490 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,199 円／平米 24万5,302 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,199 円／平米 24万5,302 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蒲郡０４１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,753 円／平米 28万6,805 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,718 円／平米 28万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,077 円／平米 23万8,287 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ蒲郡０５３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市竹谷町蟹洗１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,320 円／平米 23万9,090 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,031 円／平米 23万8,134 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,032 円／平米 24万8,056 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情