路線価 (2023) 愛知県蒲郡市拾石町前浜25-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
価格時点	2023 年
駅名	三河塩津駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (6690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (6690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円／坪 1平米 4万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は蒲郡市を始め東三河地区における中小工場地域一円で、主たる需要者は東三河地区の中堅企業等が中心である。三河港の貿易概況も堅調かつ為替相場の変動等を背景とした製造業の国内回帰の兆しもあり、内陸型工業地との比較では劣るものの臨海部の工業地においても需要及び地価は安定している。このような状況の中、土地の形状や規模、市場参加する企業の業種等により取引価格は大きく左右され、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として蒲郡市及びその他東三河地方の中小工業地域であり、需要者の中心は、製造業・物流事業等を営む法人事業者である。近隣地域は、臨海部特有の浸水リスクの懸念が残るものの、国道２３号蒲郡バイパスの整備が進められており、将来の物流円滑化の期待や工業用地の供給不足等により潜在的な需要は底堅い。工業地の取引自体は少なく、また画地規模等により取引総額は異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は東三河における工業地の取引事例から比準して求めたものであり、画地規模等にばらつきはあるものの市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の収集が困難かつ賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。自用目的での取引が中心である地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格の考え方も参酌して、代表標準地との検討も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の工場等を主体とする地域であり、工場等の賃貸物件は少なく賃貸事例資料の収集が困難であるため収益価格を試算することができなかった。比準価格は、同一需給圏内の工業地の取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。本件では、売買市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三河塩津駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	2023.6 坪 (6690 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場の多い臨海型の工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
標準地の範囲
東	250 m
西	70 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	96 m
奥行き	70 m
面積	6700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の中小工場地域であり、一般的要因の影響を受けて臨海部の工業地においても需要は安定的に推移しており、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。 (2)中小工場の多い工業地域で、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、当面現状のまま推移するものと予測する。立地条件等により潜在的需要は底堅く、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による需要の低迷から回復傾向にあり、規模や地域等による開差は見られるが工業地の需要は概ね堅調である。 (2)自動車産業を中心に景況感は回復傾向にあるが、各種要因による下振れリスクが残る。不動産市場では立地条件による二極化が拡大傾向にある。
地域要因
(1)臨海部の中小工場地域であり、一般的要因の影響を受けて需要は安定的に推移している。 (2)臨海部に位置する中小工場地域であり地域的特性に特段の変化は見受けられない。幹線道路に近接しており、需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０４０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,725 円／平米 25万3,653 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,731 円／平米 26万3,591 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,071 円／平米 14万9,005 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊川０５３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,235 円／平米 12万6,405 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,734 円／平米 14万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,420 円／平米 13万6,935 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｂ豊川０５３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,172 円／平米 9万6,443 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,972 円／平米 9万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,295 円／平米 13万9,827 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,327 円／平米 12万97 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,327 円／平米 12万97 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,693 円／平米 15万4,367 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊橋０５３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,420 円／平米 12万3,711 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,050 円／平米 12万2,487 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情