路線価 (2023) 愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田20-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 蒲郡市愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１
価格時点	2023 年
駅名	三河三谷駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,260万 円 (657 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,978 円 1平米 4万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (657 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,639 円／坪 1平米 4万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東三河地区一円の住宅も介在する中小工場地域である。需要者の中心は地場産業に関連した法人事業者であるが、事業廃止の場合は不動産建売業者等も市場参加している。市場の需給動向としては、周辺にて幹線道路、公共下水道等のインフラ整備が進捗中であり、堅調な西三河地区に隣接する立地条件や安定的な住宅素地需要に下支えされて底堅く推移している。取引総額は需要者の事業内容によってバラツキがあるため、価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として東三河一円の中小工業地域である。需要者の中心は、主に地縁性を有する工場事業者や倉庫業者等である。周辺に住宅地が見られる立地であるものの旧来からの中小工場も多く、工場集積度が比較的高いこと、周辺のバイパス道路整備による交通アクセスの向上も見られること等により、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、工場用地規模等により様々なことから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中小工場のほか住宅も混在した中小工場地域で自用の工場が多い。地域内に貸工場等の収益物件は顕在しておらず、地域の賃貸市場は未成熟のため元本に見合う賃料を収受することができず、収益力が劣るため、収益価格は低位に試算された。本件では、最近の不動産市場の動向を反映して求められた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象近隣は、自用の工場又は倉庫等の取引が中心で、事業者向け賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は、個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映した実証的な価格である。よって、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参考にとどめ、更に昨今の経済情勢や不動産市況等を総合的に勘案し、単価と総額との関連をも考慮の上、本鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三河三谷駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	198.7 坪 (657 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲郡市愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１
標準地の範囲
東	120 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	28 m
面積	660 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場のほか住宅も混在する工業地域であり、緩やかに住宅地域へ移行しつつ短期的には概ね現状で推移するものと予測する。住宅素地需要、企業の設備投資回復から、地価水準は横ばいないし微上昇傾向と予測される。 (2)中小工場のほか一般住宅も見られる工場地域で、当面は現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。地価は、周辺バイパス道路の整備等、インフラ向上に伴い堅調に推移していくものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,978 円 1平米 4万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)蒲郡市は東三河の中堅市で中心部の地価は安定し、郊外に向かうにつれ需要が逓減する傾向にあるが、エリアによっては下げ止まりの動きも覗われる。 (2)景気の持ち直しが続く中、資源高や為替変動等によるリスクもあるが、設備更新や生産能力の拡大等の設備投資の動きが堅調に見られている。
地域要因
(1)全国的に企業用地需要が高まっており、周辺取引動向からも需要回復の動きが覗われる。 (2)内陸部の中小工場地域で、一般的要因を受け、工業地需要に底堅い動きが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蒲郡０５３６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,447 円／平米 18万2 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,556 円／平米 18万362 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,641 円／平米 16万4,113 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蒲郡０４０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,725 円／平米 25万3,653 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,493 円／平米 26万2,804 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,127 円／平米 18万2,250 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蒲郡０５１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	蒲郡市
地域	愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,408 円／平米 21万6,239 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,539 円／平米 21万6,672 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,566 円／平米 22万3,373 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	0.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊川０４０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,038 円／平米 21万5,016 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,273 円／平米 21万2,487 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,406 円／平米 15万3,418 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊川０５３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,235 円／平米 12万6,405 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,734 円／平米 14万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,649 円／平米 16万4,140 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情