路線価 (2023) 青森県むつ市大畑町兎沢202-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 むつ市青森県むつ市大畑町兎沢２０２番２
価格時点	2023 年
駅名	下北駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	331万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,505 円 1平米 5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	331万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,505 円／坪 1平米 5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はむつ市大畑地区の住宅地域一円。典型的な需要者層は、当地域に地縁あるいは血縁を有する一次取得者層が想定される。旧大畑町としての地縁的選好性が強い地域であり、圏外からの新規転入等はほぼ見られない。少子高齢化や過疎化等の影響から当地区に対する需要は弱く、地価は下落が続いている。需要の中心価格帯は土地が４００～６００㎡程度で２００万～４００万円前後、新築戸建物件はほぼ見られない。 (2) 　同一需給圏はむつ市大畑地区の住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁あるいは血縁を有する一次取得者層が想定され、地縁的選好性が強いことから圏外からの新規転入等はほぼ見られない。地場産業である水産業の低迷や人口減少等の影響から当地域に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が５５０㎡程度で３００万円前後、新築の戸建物件はほぼ見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法のみの適用となったが、自用目的での取引が中心であり、取引価格により地価水準が形成されているのが一般的と認められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己利用の戸建住宅が中心の地域で、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域で、需要者は収益性よりも代替不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと認められる。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下北駅北方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	169.7 坪 (561 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	むつ市青森県むつ市大畑町兎沢２０２番２
標準地の範囲
東	220 m
西	260 m
南	270 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	33 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大畑地区中心部に比較的近い既成住宅地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大畑地区の主産業である水産業を取り巻く環境は厳しく、少子高齢化や若年層の流出等により過疎化は進行しており、当地域の宅地に対する需要は弱い。当分の間地価はこのまま下落傾向で推移するものと予測する。 (2)　少子高齢化や若年人口の流出等、過疎化の影響に加え燃料価格の高騰等地場産業の水産業を取り巻く環境は極めて厳しい。当地区に対する有効需要は弱い事から地価は当分下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,505 円 1平米 5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万9,505 円 1平米 5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,505円 1平米 5,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 1万9,836円 1平米 6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万9,505円 1平米 5,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 1万9,836円 1平米 6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、一部を除き地価は横這いから弱含みである。 (2)　当市の人口は減少、世帯数も微減傾向。中心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因
(1)地域の主力である水産業の低迷や過疎化、高齢化の進行により住宅地に対する有効需要は減退しており、地価は下落傾向が続いている。 (2)　過疎化の影響や主力産業である水産業の低迷等から当地区に対する需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220502208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市大畑町兎沢２０２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,390 円／平米 2万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	7,135 円／平米 2万3,588 円／坪
標準価格 平米 坪	5,829 円／平米 1万9,271 円／坪
査定価格 平米 坪	6,000 円／平米 1万9,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220502208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市大畑町兎沢２０２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,554 円／平米 2万4,974 円／坪
推定価格 平米 坪	6,049 円／平米 1万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	5,873 円／平米 1万9,416 円／坪
査定価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220602208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市大畑町兎沢２０２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,079 円／平米 1万3,485 円／坪
推定価格 平米 坪	5,734 円／平米 1万8,957 円／坪
標準価格 平米 坪	5,734 円／平米 1万8,957 円／坪
査定価格 平米 坪	5,910 円／平米 1万9,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220702208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市大畑町兎沢２０２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,058 円／平米 1万3,416 円／坪
推定価格 平米 坪	4,838 円／平米 1万5,994 円／坪
標準価格 平米 坪	5,529 円／平米 1万8,279 円／坪
査定価格 平米 坪	5,690 円／平米 1万8,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情