路線価 (2023) 愛知県犬山市大字犬山字東古券195-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 犬山市愛知県犬山市大字犬山字東古券１９５番２外
価格時点	2023 年
駅名	犬山駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は犬山市内及び周辺市町内の商業地域。需要者の中心は地場の事業者や企業であり、圏外からの転入は少ない。主要産業である観光業の客数回復が認められる一方、中小規模画地が多く、高度利用もなされていない現状に鑑みれば商業地の大幅・早急な需要回復は見込み難い。地縁関係者が需要の中心となることから需給の程度は普通程度である。業態や画地規模により取引総額に開差が認められ、取引価格は大きく相違するため中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は犬山市及び周辺市町に位置する商業地域。需要者の中心は、店舗用地を取得する個人、法人等である。当地域は、犬山駅西口から続く、観光エリアに位置し、新型コロナウイルス感染症の影響が未だ払拭されていないものの、全国旅行支援等の施策、犬山城エリアのホテルの開業等により、観光客数は回復傾向にあり、収益性の増大から、地価は微増傾向にて推移している。商業地域での取引は総額に大きくばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市の中心部に近く賃貸物件需要も認められるが、投資目的での土地取引は希薄であると推察する。自己使用目的の取引が中心の近隣商業地域であるため、収益獲得を目的とした土地取得は一般的ではない。しかも対象標準地は敷地規模が小さく、採算性に着目した収益価格は相対的に信頼性に劣る。よって、類似の事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格は参酌するにとどめ、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる商業地の事例を収集した。また、商業地として賃貸契約の個別性によるばらつきが認められるものの、店舗向けの賃貸市場は一定程度成熟している。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	犬山駅西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗、飲食店が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	犬山市愛知県犬山市大字犬山字東古券１９５番２外
標準地の範囲
東	15 m
西	55 m
南	35 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部の幹線街路沿線に位置するため、繁華性・商業集積に優る特性を有している。但し、市内商業地需要はやや低迷しているため、地価は概ね横ばい又はやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)当地域は小売店舗等が建ち並ぶ商業地であり、当面現状のまま推移するものと思われる。観光客数は回復傾向にあり、地価は微増傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 32万7,625円 1平米 9万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 32万7,625円 1平米 9万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧来からの近隣商業地域は変化に乏しい一方、幹線道路沿線においては新規店舗出店の動きもある等、地域によって跛行性が認められる。 (2)犬山市では、近年人口は減少傾向にあるが、物価高騰等経済情勢の動向、及び各種政策の市場に与える影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)市内中心部の近隣商業地域であるため従来からの顧客対象に変化はない。従って、日用小売店舗が多くを占める地域の変動要因は乏しい。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は払拭されていないものの、各種施策から観光客数は回復傾向にあり、地価は微増傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ犬山０５０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	犬山市
地域	愛知県犬山市大字犬山字東古券１９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万725 円／平米 29万9,937 円／坪
推定価格 平米 坪	9万997 円／平米 30万836 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,789 円／平米 31万3,372 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ犬山０４２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	犬山市
地域	愛知県犬山市大字犬山字東古券１９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,143 円／平米 28万4,789 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,567 円／平米 34万9,005 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ犬山０４２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	犬山市
地域	愛知県犬山市大字犬山字東古券１９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万213 円／平米 23万2,124 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,993 円／平米 24万7,927 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,725 円／平米 32万9,691 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ犬山０５０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	犬山市
地域	愛知県犬山市大字犬山字東古券１９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,015 円／平米 28万1,060 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,185 円／平米 28万1,622 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,100 円／平米 40万6,969 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情