路線価 (2023) 青森県むつ市柳町1-206-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 むつ市青森県むつ市柳町１丁目２０６番１
価格時点	2023 年
駅名	下北駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	500万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,899 円 1平米 2万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	500万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,899 円／坪 1平米 2万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧むつ市中心部の商業地域一円。典型的な需要者層は、当地区に地縁を有する地元法人や個人事業主等が想定される。近年、当市では国道バイパス沿いに郊外型店舗等の集積が進み、既存の商業地域は衰退傾向が続いていて、当地域に対する需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引が少ないうえ需要者の事業規模や利用目的により様々であり見い出し難い状況である。 (2) 　同一需給圏はむつ市中心部の商業地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁を有する個人事業主や地元法人等が想定される。近年は幹線道路沿線に商業集積が進み新規出店等も見られる一方、既存の商業地域は顧客の流出から繁華性の低下、空洞化に歯止めがかからず需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引自体が少ないことに加え、需要者の属性等により様々であり見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には貸店舗や貸ビル等の賃貸物件が少なく、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格を指標として地価水準が形成されているものと認められる。よって、市場の実態を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　貸店舗等も散見される商業地域であるが、自用が殆どで賃貸市場が未成熟であり、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。収益性が重視される地域ではあるが、地域の地価水準は取引価格を指標として形成されているものと認められる。よって、市場性を反映し説得力が高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下北駅北東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗に百貨店等も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	むつ市青森県むつ市柳町１丁目２０６番１
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	23 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧来型の中心的商業地域で繁華性が低下し空店舗が増加している地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)かつての中心的商業地域であるが、国道沿いの大規模商業施設等に顧客が流出し空洞化が進んでいる。コロナ禍もあり地価は下落傾向を継続しているが、相対的な安値感や底値感が感じられ、下落幅は縮小傾向と予測する。 (2)　当市の中心的商業地域であったが、郊外型の大型商業施設に顧客が流出し、繁華性の低下や空洞化が進んでいる。地元経済を取り巻く環境は厳しく、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、一部を除き地価は横這いから弱含みである。 (2)　記録的な円安や原材料価格の高騰等から物価は上昇しており、地元経済を取り巻く環境は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)郊外型の大型商業施設へと顧客は流出し繁華性の低下により需要は弱いが、相対的な安値感や底値感が感じられ、地価の下落幅は縮小している。 (2)　小規模な小売店や飲食店等が連なる中心商業地域であるが、郊外型の大型店へと顧客が流出し繁華性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201002208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市柳町１丁目２０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,247 円／平米 8万6,773 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,233 円／平米 12万9,704 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,512 円／平米 9万4,261 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210702208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市柳町１丁目２０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,594 円／平米 4万4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,271 円／平米 7万3,628 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,537 円／平米 9万7,649 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211002208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市柳町１丁目２０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,430 円／平米 7万7,460 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,663 円／平米 8万1,536 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,466 円／平米 9万7,415 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220802208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市柳町１丁目２０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,206 円／平米 4万353 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,729 円／平米 5万2,000 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,037 円／平米 9万2,690 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情