路線価 (2023) 北海道札幌市東区伏古11条2-396-69 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９
価格時点	2023 年
駅名	元町駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円／坪 1平米 7万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伏古地区を主に東区内の郊外に位置する住宅地域一円。需要者は戸建住宅を目的とする市内在住の個人が中心である。地下鉄駅周辺の地価高騰、低金利等から郊外地域への戸建用地需要が堅調な中、近隣地域は住環境が良好で割安感も強いこともあり需要は堅調で、地価も大きく上昇した。需要の中心は、土地は標準規模で１，７００万円前後、新築の戸建物件は３千万円台後半と思われる。 (2) 同一需給圏は、札幌新道背後の既成住宅地域一帯。札幌市内に居住する戸建住宅取得目的の個人及び建売住宅業者等が主な需要者と思われる。周囲には小学校やスーパーがあり、幹線街路沿いには生活利便施設が多数あり利便性の良好な地域である。用地不足もあり他の地域との比較による割安感から需要は依然として高く地価の上昇は加速している。中心となる価格帯は、土地２００㎡程度で１，５００万円前後、新築住宅は３，５００～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は伏古地区の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、需要者は収益性より快適性を重視すると判断され、またアパート及び戸建住宅の賃貸需要は極めて少なく、賃貸市場が形成されていないことから収益価格の試算は断念した。当該地域内における取引は自用目的が大半であることから、本件においては代表標準地との検討結果をも踏まえ、取引市場の実態を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域である。公法上の規制が２低専であり、容積率が低いことから収益を目的とした賃貸物件の供給は少なく、需要は殆どなく賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算はできなかった。本件評価においては、取引市場の実勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地からの検討、周辺の基準地との均衡並びに郊外の一般住宅地の需要が強いことを勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	元町駅東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。地下鉄駅周辺の地価高騰により住宅用地需要が郊外へ拡大する中、当地域は割安感が強いこともあり需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移すると予測される。 (2)札幌新道背後の郊外の住宅地域である。幹線道路沿いには店舗が建ち並び生活利便性は良好である。宅地需要が強く、地価水準は上昇傾向と思われる。今後は金利の動向に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 19.4 ％
2022年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 19.4 ％
2019年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利や土地不足、都心部との比較における割安感等を背景に、東区内の住宅地需要は堅調で地価も全域的に上昇傾向が続いている。 (2)道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住宅投資は減少している。新築住宅着工戸数では、持家、貸家は減少しているが、分譲は持ち直している。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。住環境が良好な当地域は割安感が強いこともあり戸建用地需要が堅調で、地価も２０％に迫る上昇率で推移した。 (2)地域要因の変動は見られないが、他の住宅地域と比較した割安感及び戸建住宅用地不足並びに低金利の継続から需要は堅調で地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,033 円／平米 23万8,141 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,345 円／平米 22万9,255 円／坪
標準価格 平米 坪	7万116 円／平米 23万1,803 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,787 円／平米 24万7,246 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,713 円／平米 24万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,544 円／平米 24万9,748 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,424 円／平米 24万2,740 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,316 円／平米 23万5,771 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,316 円／平米 23万5,771 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,526 円／平米 25万2,995 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,061 円／平米 24万1,540 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,321 円／平米 24万9,011 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情